Recouvrement des charges et provisions de copropriété

Recouvrement des charges de copropriété impayées : les procédures à la disposition du syndic

Le non-paiement des charges de copropriété est l'une des difficultés les plus courantes auxquelles sont confrontées les copropriétés. La dégradation des comptes de la copropriété peut rapidement avoir des répercussions très importantes : trésorerie fragilisée, entretien et travaux non réalisés, dévalorisation des lots en cas de vente...

Le recouvrement des charges de copropriété relève de la responsabilité du syndic qui dispose d'un arsenal juridique lui permettent d'agir rapidement sans autorisation préalable de l'assemblée générale.

Comment recouvrer des charges de copropriété impayées ?

Face à des charges ou provisions impayées, le syndic peut mettre en oeuvre les actions suivantes :

Relances amiables adressées par le syndic au copropriétaire défaillant
Mise en demeure par avocat, détaillant la nature et le montant précis des provisions réclamées
‍Engagement de la procédure judiciaire adaptée à la situation
Obtention d'un titre exécutoire afin de procéder à l'exécution forcée
Mise en œuvre des mesures d'exécution forcée

Quelles procédures judiciaires mettre en oeuvre contre un copropriétaire débiteur ?

Selon la nature de la créance et le comportement du copropriétaire, plusieurs voies de recouvrement sont envisageables :

La procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) : c'est une procédure spécifique au droit de la copropriété. Elle permet au syndic d'obtenir une condamnation au fond — et non une simple ordonnance provisionnelle — devant le président du tribunal judiciaire, avec exécution provisoire de droit. Son formalisme est toutefois strict, notamment quant au contenu de la mise en demeure et à l'approbation préalable des comptes en assemblée générale.
L'injonction de payer (article 60 du décret du 17 mars 1967) : procédure simplifiée et peu coûteuse, adaptée aux charges de copropriété non contestées dont le montant est précisément déterminé. Son efficacité est toutefois compromise en cas d'opposition du copropriétaire.
L'assignation en paiement au fond : voie de droit commun à privilégier lorsque la créance est complexe, que des demandes reconventionnelles du copropriétaire sont anticipées ou que des dommages et intérêts pour résistance abusive sont recherchés.
L'opposition sur le prix de vente (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) : lors de la vente d'un lot de copropriété, le syndic peut bloquer les fonds entre les mains du notaire pour obtenir le paiement des arriérés, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation.

Quels frais de recouvrement le syndic peut-il imputer au copropriétaire défaillant ?

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d'imputer au seul copropriétaire débiteur les frais nécessaires au recouvrement : frais de mise en demeure, de relance postérieure à celle-ci, droits et émoluments des actes de commissaire de justice. La jurisprudence interprète strictement cette notion et exclut les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ou les honoraires de gestion courante du syndic.

L'action en recouvrement de charges de copropriété est soumise à un délai de prescription de cinq ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du Code civil. Le syndic doit donc agir sans tarder pour éviter la prescription de sa créance.

Pourquoi faire appel à un avocat pour le recouvrement de charges de copropriété ?

Le bon recouvrement des charges repose sur la rigueur de la préparation : rédaction des mises en demeure conformes aux exigences jurisprudentielles, vérification de l'approbation des comptes, constitution du dossier de preuves, choix de la procédure la mieux adaptée. Une erreur de formalisme — mise en demeure imprécise, comptes non approuvés — peut suffire à faire échouer l'action.

Notre cabinet accompagne spécifiquement les syndics de copropriété à chaque étape du recouvrement :

Sécuriser les mises en demeure en veillant au respect du formalisme imposé par la jurisprudence la plus récente
Choisir la procédure adaptée à chaque dossier d'impayé (procédure accélérée, injonction de payer, assignation au fond)
Conduire l'instance devant le tribunal judiciaire jusqu'à l'obtention d'un titre exécutoire
Mettre en œuvre les mesures d'exécution nécessaires au recouvrement effectif des charges dues

Vous êtes syndic de copropriété et souhaitez sécuriser le recouvrement de vos charges ou provisions impayées ? Notre cabinet vous accompagne, de la mise en demeure à l'exécution du jugement.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une charge ou une provision de copropriété impayée ?

Une charge de copropriété est impayée lorsqu'un copropriétaire ne règle pas, à leur date d'exigibilité, les provisions trimestrielles du budget prévisionnel, les appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale ou les cotisations du fonds de travaux. L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend la créance de la copropriété certaine, liquide et exigible.

Comment le syndic peut-il recouvrer des charges de copropriété impayées ?

Le syndic dispose de plusieurs voies de recouvrement, de la relance amiable aux procédures judiciaires. La procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965), l'injonction de payer et l'assignation au fond permettent d'obtenir un titre exécutoire. En cas de vente d'un lot, le syndic peut également former opposition sur le prix de vente auprès du notaire.

Le syndic a-t-il besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour agir en recouvrement ?

Non. Le syndic peut engager de sa propre initiative une action en recouvrement de charges sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Il doit simplement en rendre compte à la prochaine assemblée. Cette règle s'applique à l'ensemble des procédures de recouvrement, qu'il s'agisse de la procédure accélérée au fond, de l'injonction de payer ou de l'assignation au fond.

Quels frais de recouvrement peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant ?

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d'imputer au copropriétaire débiteur les frais nécessaires au recouvrement : frais de mise en demeure, de relance postérieure à celle-ci, droits et émoluments des actes de commissaire de justice. La jurisprudence exclut en revanche les frais de relance antérieurs à la mise en demeure et les honoraires de gestion courante du syndic.

Quel est le délai de prescription pour agir en recouvrement de charges de copropriété ?

L'action en recouvrement est soumise à un délai de prescription de cinq ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter du jour où la copropriété a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer l'action.