Les charges de copropriété impayées représentent l'une des difficultés les plus fréquentes de la gestion immobilière. Pour le syndic, chaque impayé dégrade la trésorerie de la copropriété, compromet le financement des travaux votés en assemblée générale et contraint les copropriétaires diligents à supporter la défaillance d'autrui. À mesure que la dette s'accumule, le risque de prescription s'accroît et les chances de recouvrement diminuent.
Le législateur a progressivement construit un dispositif complet — renforcé par les lois SRU (2000), ELAN (2018) et l'ordonnance du 30 octobre 2019 — qui offre au syndic des outils variés pour agir rapidement, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Mais la jurisprudence récente de la Cour de cassation rappelle avec fermeté que ces outils obéissent à un formalisme strict : une mise en demeure imprécise, des comptes non approuvés ou un mauvais choix de procédure peuvent suffire à faire échouer l'action.
Ce guide présente l'ensemble du parcours de recouvrement des charges de copropriété, de la phase amiable à l'exécution du jugement, avec les points de vigilance issus de la pratique et de la jurisprudence la plus récente.
Synthèse des étapes clés du recouvrement :
- Détection de l'impayé et relances amiables
- Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), détaillant la nature et le montant des provisions réclamées
- Choix de la procédure judiciaire adaptée
- Obtention d'un titre exécutoire
- Mise en œuvre des mesures d'exécution forcée
Le fondement juridique de la créance de charges de copropriété
L'obligation de paiement du copropriétaire
Chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges de la copropriété en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette obligation porte à la fois sur les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun — réparties en fonction de l'utilité objective pour chaque lot — et sur les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, réparties proportionnellement aux tantièmes.
L'approbation des comptes par l'assemblée générale rend la créance de la copropriété certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n'a pas contesté cette décision dans le délai légal de deux mois (article 42) ne peut ensuite refuser de régler les sommes réclamées. Quant aux provisions trimestrielles du budget prévisionnel, elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre — ou à la date fixée par l'assemblée — sans attendre l'approbation des comptes.
Ce mécanisme a une conséquence pratique fondamentale pour le syndic : le vote régulier des budgets prévisionnels et l'approbation annuelle des comptes conditionnent directement la capacité à recouvrer les impayés, notamment dans le cadre de la procédure accélérée. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 20 novembre 2025 (n° 23-23.315) : les arriérés d'exercices dont les comptes n'ont pas été approuvés ne peuvent pas être réclamés par cette voie.
La prescription quinquennale : un délai qui impose de ne pas tarder
L'action en recouvrement des charges de copropriété est soumise à un délai de prescription de cinq ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter du jour où la copropriété a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer l'action. En pratique, pour des provisions appelées trimestriellement, la prescription commence à courir dès la date d'exigibilité de chaque provision.
Le syndic doit donc être attentif au calendrier de recouvrement : laisser un impayé s'accumuler pendant plusieurs années sans agir expose la copropriété à une prescription partielle de sa créance, qui ne pourra plus être réclamée ni par voie amiable ni par voie judiciaire.
La phase amiable : relances et mise en demeure
Les relances du syndic
Avant toute action contentieuse, le syndic adresse en règle générale des relances au copropriétaire défaillant. Ces relances — par courrier simple, courriel ou appel téléphonique — n'ont aucun effet juridique particulier et ne constituent pas le point de départ du mécanisme de déchéance du terme. Elles présentent néanmoins un intérêt pratique évident : un copropriétaire de bonne foi confronté à une difficulté passagère pourra régulariser sa situation sans qu'il soit nécessaire d'engager des frais de procédure.
Du point de vue de l'imputation des frais, les relances antérieures à la mise en demeure ne sont pas considérées comme des « frais nécessaires » au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Leur coût reste donc à la charge de la copropriété et non du copropriétaire débiteur.
La mise en demeure : formalisme et contenu obligatoire
La mise en demeure constitue la pierre angulaire du recouvrement des charges de copropriété. C'est elle qui déclenche le mécanisme de déchéance du terme prévu par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond.
Elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le délai de 30 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR au domicile du copropriétaire.
Sur le contenu, la Cour de cassation a posé une exigence précise dans son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007) : la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande. Une mise en demeure se bornant à mentionner un solde global, sans détail, est insuffisante. Par un arrêt du 15 janvier 2026 (n° 23-23.534), la Cour a confirmé que l'exigibilité accélérée est strictement bornée par le périmètre de la mise en demeure : le syndic ne peut étendre sa demande aux exercices postérieurs sans justifier de nouvelles mises en demeure.
En pratique, le syndic a donc intérêt à renouveler ses mises en demeure à chaque nouvelle provision impayée, en détaillant chaque fois les sommes visées.
Les procédures judiciaires de recouvrement des charges de copropriété
Le syndic agit en justice au nom de la copropriété sans avoir besoin d'une autorisation de l'assemblée générale. Il doit simplement rendre compte de l'action engagée à la prochaine assemblée. Trois voies judiciaires s'offrent à lui, auxquelles s'ajoute le mécanisme de l'opposition sur le prix de vente.
La procédure accélérée au fond (article 19-2)
C'est la procédure de recouvrement la plus fréquemment utilisée en copropriété. Elle permet au syndic de saisir le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble aux fins de condamnation du copropriétaire défaillant. La décision rendue est une décision de fond — et non une ordonnance provisionnelle — assortie de l'exécution provisoire de droit.
Le champ d'application de cette procédure couvre les provisions trimestrielles du budget prévisionnel, les sommes afférentes aux dépenses de travaux hors budget, les arriérés d'exercices antérieurs après approbation des comptes et les cotisations du fonds de travaux.
Les conditions cumulatives de recevabilité, telles que précisées par la Cour de cassation en janvier 2026, sont les suivantes : une mise en demeure préalable précisant la nature et le montant des provisions, restée infructueuse au-delà de 30 jours ; l'approbation des comptes par l'assemblée générale pour les exercices dont les arriérés sont réclamés ; et le respect du périmètre de la mise en demeure, sans extension à des exercices non visés.
L'office du juge est strictement limité : il constate la défaillance et condamne au paiement. Il ne peut pas connaître de demandes reconventionnelles du copropriétaire, même rattachées aux prétentions du syndicat par un lien suffisant. Ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir. Le copropriétaire qui entend contester doit le faire dans le cadre d'une action autonome au fond.
L'injonction de payer
La procédure d'injonction de payer est ouverte au syndic pour le recouvrement des charges de copropriété en vertu de l'article 60 du décret du 17 mars 1967. La requête doit être portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Cette procédure, plus simple et moins coûteuse que la procédure accélérée, est adaptée aux créances de charges non contestées dont le montant est précisément déterminé par les décisions d'assemblée générale et le règlement de copropriété.
La limite principale de l'injonction de payer réside dans le risque d'opposition formée par le copropriétaire, qui renvoie alors les parties devant le juge du fond et anéantit l'avantage de rapidité de la procédure.
L'assignation en paiement au fond
L'action au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble constitue la voie de droit commun. Elle est à privilégier dans certaines situations : lorsque la créance est complexe ou contestée, ou lorsque la copropriété entend solliciter des demandes additionnelles telles que des dommages et intérêts pour résistance abusive.
La copropriété doit étayer sa demande par des preuves solides : procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, appels de fonds, décompte individuel détaillé des charges dues, copie du règlement de copropriété et justificatifs des mises en demeure envoyées. Pour obtenir des dommages et intérêts, la copropriété doit démontrer la mauvaise foi du copropriétaire et un préjudice distinct du simple retard de paiement — la seule privation de trésorerie pendant plusieurs mois ne suffit pas.
L'opposition sur le prix de vente lors de la mutation d'un lot
Lors de la vente d'un lot de copropriété, le syndic dispose d'un mécanisme spécifique prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Si le vendeur ne présente pas au notaire un certificat du syndic attestant qu'il est libre de toute obligation, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic. Celui-ci dispose alors de 15 jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, par acte extrajudiciaire au domicile élu.
L'opposition doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance. À défaut de contestation judiciaire dans les trois mois, le notaire verse les sommes retenues à la copropriété.
Ce mécanisme est particulièrement efficace car il permet de récupérer les arriérés directement sur le produit de la vente, sans procédure judiciaire préalable. Le syndic doit cependant être réactif : le délai de 15 jours est bref et la moindre irrégularité formelle entraîne la nullité de l'opposition.
Les frais de recouvrement : ce que le syndic peut imputer au copropriétaire débiteur
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires exposés par la copropriété pour le recouvrement d'une créance justifiée sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Sont visés les frais de mise en demeure, de relance postérieure à celle-ci, de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaire de justice.
La jurisprudence interprète strictement cette notion. La jurisprudence considère que ne sont pas imputables au copropriétaire les frais de relance antérieurs à la mise en demeure, les frais de suivi de procédure et les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'avocat, sauf diligences exceptionnelles. Les frais d'huissier pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions relèvent des dépens. Les honoraires d'avocat sont soumis à l'appréciation du juge au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le juge conserve par ailleurs un pouvoir modérateur : il peut décider d'écarter l'imputation des frais au copropriétaire en considération de l'équité ou de la situation économique des parties.
Pour le syndic, la bonne pratique consiste à distinguer les frais imputables au copropriétaire défaillant des frais généraux de gestion courante et à conserver les justificatifs de chaque dépense engagée.
Les points de vigilance pour le syndic : constituer un dossier solide
Le succès d'une action en recouvrement de charges de copropriété repose largement sur la qualité du dossier préparé en amont. Quelle que soit la procédure choisie, le syndic devra être en mesure de produire les pièces suivantes : les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les budgets prévisionnels et les comptes annuels pour les périodes concernées, les appels de fonds adressés au copropriétaire, les copies des mises en demeure avec accusé de réception, un décompte individuel détaillé et actualisé des charges dues, le règlement de copropriété et les justificatifs des frais de recouvrement engagés.
Quelques situations particulières appellent une vigilance renforcée. En cas de démembrement de propriété (nu-propriétaire et usufruitier), le syndic doit identifier le débiteur des charges selon leur nature et adresser ses mises en demeure en conséquence. En cas de décès du copropriétaire, il doit identifier les héritiers et, le cas échéant, utiliser l'action interrogatoire pour les contraindre à prendre parti sur la succession, leur option successorale déterminant l'étendue de leur obligation.
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Questions fréquentes
Quelles sont les étapes du recouvrement des charges de copropriété impayées ?
Le recouvrement suit une progression en plusieurs phases : relances amiables, mise en demeure par lettre recommandée détaillant la nature et le montant des provisions réclamées, expiration du délai de 30 jours déclenchant la déchéance du terme, puis engagement de la procédure judiciaire adaptée (procédure accélérée au fond, injonction de payer ou assignation au fond) jusqu'à l'obtention d'un titre exécutoire. En cas de vente du lot, le syndic peut également former opposition sur le prix de vente auprès du notaire.
Le syndic a-t-il besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour agir en recouvrement de charges ?
Non. Le syndic peut engager de sa propre initiative toute action en recouvrement de charges de copropriété, quelle que soit la procédure choisie, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Il doit simplement rendre compte de l'action introduite à la prochaine assemblée.
Quel est le délai de prescription pour recouvrer des charges de copropriété impayées ?
L'action en recouvrement est soumise à un délai de prescription de cinq ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter de la date d'exigibilité de chaque provision. Le syndic doit donc agir sans tarder pour éviter qu'une partie de la créance ne soit prescrite.
Quelle est la différence entre la procédure accélérée au fond et l'injonction de payer en copropriété ?
La procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) permet d'obtenir une condamnation au fond avec exécution provisoire de droit, après une mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours. Elle est adaptée à la plupart des situations d'impayés, mais obéit à un formalisme strict. L'injonction de payer est une procédure plus simple et moins coûteuse, qui ne nécessite pas de ministère d'avocat, mais elle est réservée aux créances non contestées dont le montant est précisément déterminé et perd son intérêt si le copropriétaire forme opposition.
Quels frais de recouvrement le syndic peut-il mettre à la charge du copropriétaire défaillant ?
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d'imputer au copropriétaire débiteur les frais nécessaires au recouvrement : frais de mise en demeure, de relance postérieure à celle-ci, de prise d'hypothèque, droits et émoluments des actes de commissaire de justice. La jurisprudence exclut en revanche les frais de relance antérieurs à la mise en demeure et les honoraires de gestion courante du syndic. Le juge peut moduler cette imputation en considération de l'équité ou de la situation économique des parties.