L'injonction de payer constitue un outil procédural majeur pour les syndics confrontés aux impayés de charges de copropriété. Fondée sur l'article 1405 du Code de procédure civile, elle offre une voie simplifiée et rapide pour obtenir un titre exécutoire, sans audience contradictoire dans un premier temps. Pourtant, elle reste sous-exploitée par de nombreux gestionnaires, qui méconnaissent ses conditions de mise en œuvre ou redoutent ses pièges procéduraux.
Le contexte législatif récent renforce l'intérêt de cette procédure. D'une part, la Cour de cassation a confirmé, dans un avis du 25 septembre 2025 (n° 25-70.013), que l'obligation de tentative préalable de résolution amiable prévue à l'article 750-1 du Code de procédure civile ne s'applique pas à l'injonction de payer. D'autre part, le décret du 16 février 2026 a modifié plusieurs aspects de la procédure, avec des changements applicables aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026.
Cet article présente, de manière opérationnelle, les conditions, le déroulement et les points de vigilance de l'injonction de payer appliquée au recouvrement des charges de copropriété.
En résumé, les points clés à retenir :
- L'injonction de payer est expressément ouverte au syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des charges, avec une règle de compétence territoriale dérogatoire : la juridiction du lieu de situation de l'immeuble.
- Aucune tentative préalable de résolution amiable n'est requise, quelle que soit la phase de la procédure.
- L'ordonnance doit actuellement être signifiée dans les 6 mois de sa date, délai ramené à 3 mois pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026.
- Le créancier devra, en cas d'opposition, communiquer à l'audience l'acte de signification de l'ordonnance, à peine d'irrecevabilité de ses demandes.
- À compter du 1er septembre 2026, le créancier pourra poursuivre l'exécution forcée 2 mois après la signification, sans certificat de non-opposition, sauf avis contraire du greffe.
Conditions d'utilisation de l'injonction de payer en copropriété
Une procédure expressément ouverte au syndicat
L'article 60 du décret du 17 mars 1967 a été conçu pour lever toute ambiguïté sur la possibilité du syndicat des copropriétaires à recourir à l'injonction de payer. En effet, la nature juridique des charges de copropriété — contractuelle ou statutaire — avait fait l'objet de controverses doctrinales. Ce texte spécial tranche la question en ouvrant expressément la procédure au syndicat pour le recouvrement des charges qui lui sont dues.
La procédure est régie par les articles 1405 à 1422 du Code de procédure civile.
Les conditions relatives à la créance
Pour être éligible à l'injonction de payer, la créance de charges doit satisfaire aux exigences de l'article 1405 du Code de procédure civile : elle doit avoir une cause contractuelle ou résulter d'une obligation statutaire, et s'élever à un montant déterminé. En pratique, cela suppose que les comptes de l'exercice concerné aient été approuvés par l'assemblée générale, ou que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel soient exigibles conformément à l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic doit donc veiller à ce que le décompte produit à l'appui de la requête repose sur des appels de fonds réguliers et des comptes dûment approuvés. Une requête portant sur des sommes dont les comptes n'ont pas encore été validés en assemblée générale sera rejetée, ou exposera l'ordonnance obtenue à une contestation efficace lors de la phase d'opposition.
La juridiction compétente
L'article 60 du décret du 17 mars 1967 impose une règle de compétence territoriale impérative : la requête doit être portée devant la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, et ce nonobstant toute disposition contraire. En matière civile, le président du tribunal judiciaire est compétent quel que soit le montant de la créance.
Déroulement de la procédure étape par étape
La phase non contradictoire : de la requête à la signification
La procédure débute par le dépôt d'une requête au greffe, conforme aux exigences de l'article 1407 du Code de procédure civile. Outre les mentions de l'article 57 du même code, la requête doit contenir l'indication précise du montant réclamé avec le décompte des différents éléments de la créance, son fondement juridique, ainsi que le bordereau des documents justificatifs.
Le juge statue sur pièces, sans audience et en l'absence du débiteur. S'il estime la demande fondée en tout ou partie, il rend une ordonnance portant injonction de payer. En cas de rejet, la décision est sans recours pour le créancier, qui conserve toutefois la possibilité d'agir selon les voies de droit commun.
L'ordonnance, revêtue de la formule exécutoire dès son prononcé depuis le 1er mars 2022, doit être signifiée par commissaire de justice au(x) débiteur(s). La signification est un acte essentiel : elle interrompt la prescription et fait courir le délai d'opposition. L'ordonnance est non avenue si elle n'a pas été signifiée dans les 6 mois de sa date.
Attention : Le délai de signification sera réduit à 3 mois pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026.
La phase contradictoire : l'opposition du débiteur
Le copropriétaire peut former opposition dans le mois suivant la signification à personne. Si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition reste recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, la première mesure d'exécution rendant indisponibles les biens du débiteur.
L'opposition, formée au greffe par déclaration ou lettre recommandée, saisit le tribunal de la demande initiale et de l'ensemble du litige. Le débat contradictoire est alors rétabli. Le tribunal statue sur la demande en recouvrement et le jugement se substitue à l'ordonnance portant injonction de payer.
En pratique, le taux d'opposition reste faible : environ 2% des ordonnances d'injonction civile font l'objet d'une opposition. Pour le syndic, le risque d'opposition est donc statistiquement faible, mais il doit néanmoins préparer un dossier solide pour faire face à cette éventualité.
L'inapplicabilité de l'article 750-1 du Code de procédure civile
La question de l'obligation d'une tentative préalable de résolution amiable avant le dépôt d'une requête en injonction de payer a longtemps divisé les juridictions du fond. Cette incertitude était d'autant plus problématique qu'une large majorité des demandes d'injonction de payer en matière civile portent sur des créances inférieures ou égales à 5 000 euros — seuil en deçà duquel l'article 750-1 impose en principe cette tentative préalable.
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans son avis du 25 septembre 2025 (n° 25-70.013), a définitivement tranché : la procédure d'injonction de payer n'est pas soumise à cette obligation, y compris en cas d'opposition. La Cour retient que l'injonction de payer constitue une procédure dérogatoire au droit commun, poursuivant des objectifs de célérité et de bonne administration de la justice incompatibles avec l'exigence d'un préalable amiable.
Pour les syndics, la conséquence pratique est claire : il n'est pas nécessaire de justifier d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant de déposer une requête en injonction de payer, même pour une créance de charges inférieure à 5 000 euros.
Ce que change le décret du 16 février 2026
Le décret n° 2026-96 du 16 février 2026 apporte plusieurs modifications à la procédure d'injonction de payer, applicables aux ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026.
Réduction du délai de signification
Le délai dans lequel l'ordonnance doit être signifiée passe de 6 à 3 mois à compter de son prononcé. Pour le syndic, cela implique une vigilance accrue : il devra missionner le commissaire de justice sans délai après réception de l'ordonnance, sous peine de voir celle-ci déclarée non avenue.
Suppression du certificat de non-opposition
Le décret supprime la nécessité pour le créancier de solliciter un certificat de non-opposition auprès du greffe. À compter du 1er septembre 2026, à défaut de réception de l'avis d'opposition du greffe dans un délai de 2 mois suivant la signification de l'ordonnance, le créancier pourra directement engager l'exécution forcée. En matière civile, le greffe devra aviser le créancier de toute opposition dans un délai d'1 mois à compter de sa réception.
Nouvelle obligation en cas d'opposition
Le décret ajoute une formalité à la charge du créancier lors de l'audience sur opposition : à peine d'irrecevabilité de ses demandes, le créancier devra communiquer à l'audience l'acte de signification de l'ordonnance, ou, si celle-ci n'a pas été signifiée à personne, l'un des actes mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1416 du Code de procédure civile. Le syndic devra donc conserver soigneusement l'acte de signification et s'assurer de pouvoir le produire le jour de l'audience.
Injonction de payer ou procédure accélérée au fond : quel choix pour le syndic ?
Le syndicat des copropriétaires dispose de deux voies procédurales principales pour le recouvrement rapide des charges impayées. Le choix entre l'injonction de payer et la procédure accélérée au fond prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dépend du contexte.
L'injonction de payer : simplicité et coût maîtrisé
L'injonction de payer est particulièrement adaptée aux créances simples, non contestées, dont le montant est précisément déterminé. Elle présente l'avantage d'être peu coûteuse, rapide (ordonnance rendue sur pièces, sans audience) et efficace (titre exécutoire automatique en l'absence d'opposition). Elle convient bien aux situations où le syndic dispose de pièces justificatives solides et où la créance ne prête pas à discussion.
La procédure accélérée au fond : un mécanisme de déchéance du terme
L'article 19-2 offre un avantage spécifique : en cas de défaut de versement d'une provision après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, les autres provisions non encore échues et les sommes des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles. Ce mécanisme d'accélération de l'exigibilité est propre au droit de la copropriété et n'a pas d'équivalent dans l'injonction de payer classique.
Toutefois, la Cour de cassation a strictement encadré cette procédure. Par deux arrêts du 15 janvier 2026 (n° 24-10.778 et n° 23-23.534), la troisième chambre civile a rappelé que le président du tribunal judiciaire, saisi sur le fondement de l'article 19-2, ne peut connaître de demandes reconventionnelles étrangères à l'objet du texte, et que le syndicat ne peut réclamer des sommes afférentes à des exercices dont les comptes n'ont pas été approuvés.
En synthèse, l'injonction de payer sera privilégiée pour les arriérés simples et bien documentés, tandis que la procédure accélérée au fond sera plus adaptée lorsqu'il s'agit de provoquer la déchéance du terme sur l'ensemble des provisions restant dues.
Les garanties complémentaires du syndicat
Au-delà de la procédure judiciaire choisie, le syndicat dispose de garanties spécifiques pour sécuriser le recouvrement.
L'hypothèque légale
En application de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat bénéficie d'une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant, garantissant les créances de toute nature. Le syndic peut la faire inscrire après mise en demeure restée infructueuse, sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Aucune inscription ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de 5 ans.
L'opposition sur le prix de vente
Lors de la vente d'un lot, l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de former opposition au versement des fonds entre les mains du notaire, dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l'avis de mutation. Cette opposition, qui doit énoncer le montant et les causes de la créance à peine de nullité, vaut mise en œuvre de l'hypothèque légale spéciale. Elle constitue un levier particulièrement efficace pour obtenir le règlement des arriérés à l'occasion d'une mutation.
La prescription
Le délai de prescription de l'action en recouvrement des charges est de 5 ans, en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. La signification de l'ordonnance d'injonction de payer interrompt ce délai et l'effet interruptif se prolonge jusqu'à l'extinction de l'instance en cas d'opposition.
L'injonction de payer reste un outil de premier plan pour le recouvrement des charges de copropriété, à condition d'en maîtriser le formalisme. La réforme issue du décret du 16 février 2026 accentue la nécessité d'une réaction rapide du syndic après l'obtention de l'ordonnance, avec un délai de signification divisé par deux. En parallèle, la suppression du certificat de non-opposition simplifie le passage à l'exécution forcée. Ces évolutions renforcent l'efficacité de la procédure mais imposent au syndic une rigueur sans faille dans le suivi de chaque étape.
Pour mettre en place une stratégie de recouvrement adaptée à votre copropriété ou sécuriser une procédure d'injonction de payer en cours, notre cabinet intervient à chaque étape, de la mise en demeure à l'exécution du titre obtenu.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre l'injonction de payer et la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 ?
L'injonction de payer permet d'obtenir un titre exécutoire rapidement pour une créance déterminée, sans audience. La procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 offre en plus un mécanisme de déchéance du terme : après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours, l'ensemble des provisions non encore échues et les sommes des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles. L'injonction de payer est plus adaptée aux arriérés simples, tandis que l'article 19-2 convient mieux lorsqu'il s'agit de recouvrer globalement l'ensemble des sommes dues.
Faut-il tenter une résolution amiable avant de déposer une requête en injonction de payer pour des charges inférieures à 5 000 euros ?
Non. La Cour de cassation a confirmé, dans un avis du 25 septembre 2025 (n° 25-70.013), que la procédure d'injonction de payer n'est soumise à aucune tentative préalable de résolution amiable, y compris en cas d'opposition.
Quelles pièces le syndic doit-il joindre à la requête en injonction de payer pour des charges impayées ?
La requête doit être accompagnée d'un décompte précis des sommes réclamées ventilé par appels de fonds, du procès-verbal de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes ou le budget prévisionnel concerné, de la copie de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant avec l'accusé de réception, de l'extrait du règlement de copropriété établissant la quote-part du lot, et de tout justificatif de propriété utile. La solidité du dossier repose sur la cohérence entre le décompte produit et les décisions d'assemblée générale : toute somme réclamée doit pouvoir être rattachée à un appel de fonds régulier et à des comptes approuvés.
Quel est le délai pour faire signifier l'ordonnance d'injonction de payer au copropriétaire défaillant ?
Actuellement, l'ordonnance doit être signifiée dans les 6 mois de sa date, sous peine d'être déclarée non avenue. Pour les ordonnances rendues à compter du 1er septembre 2026, ce délai sera réduit à 3 mois en application du décret n° 2026-96 du 16 février 2026.
Le syndicat peut-il cumuler l'injonction de payer avec l'opposition sur le prix de vente en cas de mutation du lot ?
Oui. L'opposition sur le prix de vente prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est un mécanisme distinct et complémentaire. Elle permet au syndic de bloquer les fonds entre les mains du notaire lors de la vente du lot, indépendamment de toute procédure judiciaire en cours. Le syndic peut donc mener simultanément une injonction de payer et former opposition en cas de mutation, pour maximiser ses chances de recouvrement.