L'arrêt du 12 février 2026 (n° 24-16.429) rendu par la Cour de cassation tranche une question récurrente en pratique : le syndic de copropriété a-t-il besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour mandater un avocat aux fins de recouvrement de charges impayées ? La réponse, nette, apporte une sécurité bienvenue aux syndics et à leurs conseils.
Synthèse des apports de la décision :
- Le syndic peut mandater un avocat pour agir en recouvrement de charges de copropriété sans autorisation préalable de l'assemblée générale
- La convention d'honoraires signée par un syndic au nom de la copropriété engage le syndicat des copropriétaires, et non le syndic personnellement
- L'avocat missionné par un ancien syndic peut réclamer ses honoraires au syndicat, représenté par le syndic en exercice, quel qu'il soit
Les faits : un avocat missionné par un ancien syndic pour recouvrer des charges
Un syndic professionnel avait confié à un avocat le soin d'agir en recouvrement de charges contre des copropriétaires débiteurs. L'avocat avait engagé les procédures, mais avait été dessaisi avant la fin de sa mission, à la suite d'un changement de syndic.
L'avocat avait alors saisi le bâtonnier en fixation de ses honoraires. Le nouveau syndic — un syndic bénévole — avait contesté toute obligation de paiement, au motif que l'ancien syndic avait missionné l'avocat sans autorisation de l'assemblée générale et que la convention d'honoraires avait été signée avec l'ancien syndic, de sorte que les honoraires ne pouvaient être réclamés qu'à ce dernier.
Par un arrêt du 10 avril 2024 (n° 23/00288), la cour d'appel de Paris avait donné raison au syndicat sur ces deux points, en jugeant les demandes de l'avocat irrecevables.
La cassation : le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour agir en recouvrement
Le principe rappelé par la Cour de cassation
Au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel en rappelant une règle pourtant clairement posée par les textes : si le syndic ne peut en principe agir en justice au nom de la copropriété sans autorisation de l'assemblée générale, une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.
Ce principe, issu de l'article 55 du décret de 1967, trouve sa justification dans la nature même du recouvrement de charges : il s'agit d'une mission d'administration courante du syndic, inhérente à la gestion de la trésorerie de la copropriété. Exiger une délibération préalable pour chaque action en recouvrement paralyserait la capacité du syndic à agir avec la réactivité qu'imposent les impayés.
Les conséquences concrètes pour le syndic
En censurant la cour d'appel, la Cour de cassation tire toutes les conséquences de ce principe : dès lors qu'aucune autorisation de l'assemblée générale n'est requise pour engager une action en recouvrement de charges, la convention d'honoraires conclue par le syndic avec un avocat à cette fin est valablement passée au nom de la copropriété, sans qu'il soit besoin de justifier d'une délibération spécifique.
Le syndic agit en qualité de représentant légal de la copropriété. C'est donc le syndicat des copropriétaires qui est le cocontractant de l'avocat et le débiteur des honoraires, et non le syndic à titre personnel. Ce point n'est pas nouveau, mais la confusion opérée par la cour d'appel montre qu'il reste source d'erreurs en pratique.
L'opposabilité de la convention d'honoraires au syndic successeur
Le débiteur des honoraires est la copropriété, pas le syndic
L'arrêt d'appel avait estimé que l'avocat devait diriger ses demandes contre l'ancien syndic qui avait signé la convention, et non contre le syndic bénévole en exercice. La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, n'agit pas en son nom propre lorsqu'il mandate un avocat pour le compte de la copropriété. Il agit en tant que représentant du syndicat des copropriétaires au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. L'engagement pris — y compris la convention d'honoraires — lie la copropriété elle-même. Le changement de syndic est sans incidence sur cette obligation : le nouveau syndic, en qualité de représentant en exercice, est l'interlocuteur de l'avocat pour le recouvrement des honoraires dus par la copropriété.
Un rappel utile pour les praticiens
En pratique, cette solution signifie que l'avocat missionné par un syndic pour recouvrer des charges impayées peut, en cas de changement de syndic en cours de mission, réclamer ses honoraires au syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en exercice, quel qu'il soit. Le syndic successeur ne peut pas opposer à l'avocat le fait qu'il n'a pas personnellement signé la convention d'honoraires.
Un point de procédure : irrecevabilité et rejet sont exclusifs l'un de l'autre
La Cour de cassation censure également l'arrêt d'appel sur un point de procédure qui, bien que classique, mérite d'être signalé. La cour d'appel avait à la fois constaté l'irrecevabilité des demandes de l'avocat et rejeté ces mêmes demandes au fond.
Au visa de l'article 122 du Code de procédure civile, la Cour rappelle que le juge qui déclare une demande irrecevable excède ses pouvoirs s'il statue ensuite au fond sur cette même demande. L'irrecevabilité et le rejet au fond sont deux voies exclusives l'une de l'autre : soit la demande est irrecevable et le juge ne peut pas l'examiner au fond, soit elle est recevable et le juge statue sur son bien-fondé.
Cet arrêt, s'il porte sur une question d'honoraires d'avocat, a une portée qui dépasse ce seul contentieux. Il confirme avec force que le syndic dispose d'une autonomie pleine pour engager les actions en recouvrement de charges de copropriété, y compris pour mandater un avocat, sans avoir à justifier d'une autorisation de l'assemblée générale. Pour les syndics, c'est la garantie de pouvoir agir avec la réactivité nécessaire face aux impayés. Pour les avocats intervenant en copropriété, c'est la sécurité de savoir que leur convention d'honoraires engage valablement la copropriété, quel que soit le syndic en exercice au moment de la facturation.
Vous êtes syndic de copropriété et souhaitez mandater un avocat pour recouvrer des charges impayées ? Notre cabinet vous accompagne dans la mise en œuvre des procédures de recouvrement, de la mise en demeure à l'exécution du jugement.
Questions fréquentes
Le syndic a-t-il besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour mandater un avocat en recouvrement de charges ?
Non. La Cour de cassation rappelle, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, que les actions en recouvrement de créance sont dispensées d'autorisation préalable de l'assemblée générale. Le syndic peut donc valablement signer une convention d'honoraires avec un avocat et engager une procédure en recouvrement de charges de copropriété de sa propre initiative.
Qui est le débiteur des honoraires de l'avocat missionné par le syndic : le syndic ou la copropriété ?
C'est le syndicat des copropriétaires qui est le débiteur des honoraires, et non le syndic à titre personnel. Le syndic agit en qualité de représentant légal de la copropriété lorsqu'il mandate un avocat. La convention d'honoraires signée par le syndic engage donc la copropriété elle-même, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
En cas de changement de syndic, le nouveau syndic peut-il refuser de payer les honoraires de l'avocat missionné par son prédécesseur ?
Non. La Cour de cassation juge que l'obligation de paiement des honoraires pèse sur la copropriété et non sur le syndic qui a signé la convention. Le changement de syndic est sans incidence : l'avocat peut réclamer ses honoraires au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic en exercice, quel qu'il soit.
La dispense d'autorisation préalable de l'assemblée générale s'applique-t-elle à toutes les actions en justice du syndic ?
Non. La dispense est limitée aux actions en recouvrement de créance. Pour les autres actions en justice — par exemple une action en responsabilité ou la contestation d'un permis de construire —, le syndic doit obtenir une autorisation préalable de l'assemblée générale, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Le syndic doit-il rendre compte à l'assemblée générale des actions en recouvrement engagées sans autorisation préalable ?
Oui. Si le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour engager une action en recouvrement de charges, il reste tenu d'en rendre compte à la prochaine assemblée. Cette obligation d'information, prévue par l'article 55 du décret du 17 mars 1967, permet aux copropriétaires de conserver une visibilité sur les procédures en cours et les frais engagés, sans pour autant entraver la réactivité du syndic face aux impayés.