Procédure accélérée au fond de l'article 19-2 : Mode d'emploi pour les syndics

La procédure accélérée au fond prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est l'une des procédures les plus utilisées par les syndics de copropriété pour obtenir rapidement la condamnation d'un copropriétaire défaillant. Introduite par la loi SRU du 13 décembre 2000, puis considérablement élargie par la loi ELAN du 23 novembre 2018, cette procédure permet au syndic — sans autorisation de l'assemblée générale — de rendre immédiatement exigibles l'ensemble des provisions impayées et des arriérés de charges après une simple mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours.

Mais cette efficacité a une contrepartie : un formalisme strict dont le non-respect entraîne l'irrecevabilité de l'action. La Cour de cassation l'a rappelé avec fermeté dans un arrêt du 15 janvier 2026 (n° 23-23.534), qui dessinent une ligne jurisprudentielle claire sur les limites de cette procédure.

Synthèse des points clés de la procédure de l'article 19-2 :

1. Le syndic ou un avocat adresse une mise en demeure par LRAR détaillant la nature et le montant des provisions réclamées
2. À l'expiration d'un délai de 30 jours, toutes les provisions non échues et les arriérés approuvés deviennent exigibles
3. Le syndic saisit le président du tribunal judiciaire par assignation
4. Le juge constate la défaillance et condamne au paiement — sa décision est rendue au fond avec exécution provisoire de droit
5. Le copropriétaire ne peut pas former de demande reconventionnelle dans ce cadre

Le champ d'application de la procédure accélérée au fond en copropriété

Quelles sommes peuvent être réclamées sur le fondement de l'article 19-2 ?

Le champ d'application de la procédure a été considérablement élargi par la loi ELAN. Avant cette réforme, seules les provisions du budget prévisionnel étaient visées. Désormais, le syndic peut demander :

• Les provisions trimestrielles du budget prévisionnel (dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration des parties communes).
• Les provisions pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel (travaux de conservation, d'entretien, d'amélioration, études techniques), exigibles selon les modalités votées en assemblée.
• Les sommes restant dues au titre des exercices précédents, à la condition que les comptes de ces exercices aient été approuvés par l'assemblée générale.
• Les cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Qui peut agir et devant quel tribunal ?

L'action est exercée par le syndicat des copropriétaires, représentée par le syndic régulièrement désigné. Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation préalable de l'assemblée générale pour engager cette procédure ; il doit simplement rendre compte de l'action introduite lors de la prochaine assemblée.

Le juge compétent est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, statuant selon la procédure accélérée au fond. Ce n'est pas un juge des référés : il statue au fond, par une décision — et non une ordonnance — qui a autorité de la chose jugée.

La mise en demeure : une condition de recevabilité au formalisme renforcé

Forme et délai de la mise en demeure

La mise en demeure est le préalable obligatoire à la saisine du juge. Elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice. La loi ne fixe pas de délai minimal entre l'exigibilité de la provision et l'envoi de la mise en demeure : le syndic peut théoriquement agir dès le défaut de paiement à la date d'exigibilité, même si un délai raisonnable d'une quinzaine de jours est généralement respecté en pratique.

Le délai de 30 jours court à compter du lendemain de la première présentation de la LRAR au dernier domicile réel ou élu du copropriétaire, tel qu'indiqué ou notifié au syndic. À l'expiration de ce délai, si le copropriétaire n'a pas régularisé, la déchéance du terme opère de plein droit : toutes les provisions non encore échues de l'exercice en cours deviennent immédiatement exigibles, de même que les arriérés des exercices antérieurs dont les comptes ont été approuvés.

Le contenu obligatoire : nature et montant des provisions réclamées

La Cour de cassation a posé une exigence décisive dans son avis du 12 décembre 2024 (n° 24-70.007) : la mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux. À défaut, la demande est irrecevable.

Concrètement, une mise en demeure se bornant à mentionner un solde global — par exemple « vous restez redevable de la somme de X euros » — sans détailler les provisions concernées, exercice par exercice, ne satisfait pas à cette exigence. Le syndic doit identifier chaque provision impayée, en précisant son objet (budget prévisionnel, travaux, fonds de travaux) et la période à laquelle elle se rapporte.

Le périmètre borné de l'exigibilité accélérée

L'arrêt du 15 janvier 2026 rappelle une règle essentielle : l'exigibilité accélérée ne joue ni de manière globale, ni de manière automatique. Elle est strictement bornée par le périmètre de la mise en demeure et par l'état d'approbation des comptes.

Le syndic ne peut pas, sur le fondement d'une seule mise en demeure datant de plusieurs années, réclamer le paiement de l'ensemble des charges accumulées depuis cette date. S'il entend étendre sa demande à des exercices postérieurs à la mise en demeure initiale, il doit justifier de nouvelles mises en demeure visant spécifiquement les provisions impayées au titre de ces exercices. De même, il ne peut pas réclamer les arriérés d'exercices dont les comptes n'ont pas encore été approuvés par l'assemblée générale.

En pratique, le syndic a donc intérêt à renouveler systématiquement ses mises en demeure à chaque nouvelle provision impayée ou à chaque nouvelle approbation de comptes.

L'office du juge : des pouvoirs strictement définis

La condamnation du copropriétaire débiteur

Le président du tribunal judiciaire, saisi sur le fondement de l'article 19-2, doit vérifier deux conditions avant de prononcer la condamnation :

• ‍l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels
• la régularité de la mise en demeure, qui doit détailler les sommes dues par le copropriétaire et octroyer un délai de 30 jours
• la défaillance du copropriétaire, c'est-à-dire le non-paiement des provisions à leur date d'exigibilité malgré la mise en demeure

Si ces conditions sont réunies, le juge condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le texte utilise le présent de l'indicatif — « condamne » — ce qui traduit une obligation et non une simple faculté. Le juge peut également condamner le copropriétaire aux dépens et statuer sur les frais de recouvrement imputables au débiteur en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

L'irrecevabilité des demandes reconventionnelles

La Cour de cassation a tranché cette question dans l'arrêt du 15 janvier 2026 (n° 24-10.778) : le président du tribunal judiciaire, saisi sur le fondement de l'article 19-2, ne dispose que des pouvoirs que ce texte lui confère expressément. Son office est limité au constat de la défaillance et à la condamnation au paiement. Il ne peut pas connaître de demandes reconventionnelles du copropriétaire, même si elles sont en lien avec les demandes de la copropriété.

La Cour a précisé la qualification procédurale de cette limite : il ne s'agit pas d'une incompétence, mais d'un défaut de pouvoir juridictionnel, sanctionné par une fin de non-recevoir. Le copropriétaire qui souhaite contester les charges, solliciter la restitution de sommes indûment perçues ou demander des dommages et intérêts devra le faire dans le cadre d'une action autonome au fond.

Pour le syndic, cette jurisprudence est doublement favorable : elle verrouille la procédure de l'article 19-2 et empêche les manoeuvres dilatoires du copropriétaire.

Le jugement et son exécution

Une décision au fond assortie de l'exécution provisoire de droit

Le juge rend un jugement au fond — et non une ordonnance comme en matière de référé — qui a autorité de la chose jugée. Cette décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit, sauf décision contraire du juge.

Le délai d'appel est de 15 jours. L'appel ne suspend pas l'exécution de la décision, ce qui permet au syndic d'engager immédiatement les mesures d'exécution forcée.

La saisie sur les loyers : une mesure qui se poursuit jusqu'à extinction de la créance

L'article 19-2 prévoit un mécanisme particulièrement utile lorsque le copropriétaire défaillant est bailleur : lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, la saisie se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance de la copropriété résultant du jugement. Il n'est donc pas nécessaire de renouveler la saisie-attribution à chaque échéance de loyer.

L'actualisation de la créance en cause d'appel

La copropriété peut actualiser sa créance en cause d'appel, en intégrant les provisions échues postérieurement au jugement de première instance. Toutefois, cette actualisation reste soumise aux mêmes conditions de recevabilité : seules peuvent être réclamées les sommes afférentes à des exercices dont les comptes ont été approuvés. La Cour de cassation l'a confirmé dans son arrêt du 20 novembre 2025 (n° 23-23.315).

Quand la procédure de l'article 19-2 n'est-elle pas adaptée ?

La procédure accélérée au fond n'est pas une voie universelle. Elle n'est pas adaptée dans plusieurs situations :

• Lorsque les comptes des exercices concernés n'ont pas été approuvés par l'assemblée générale — le syndic ne pourra réclamer que les provisions du budget prévisionnel en cours et les arriérés d'exercices déjà approuvés.
• Lorsque la copropriété entend solliciter des dommages et intérêts pour résistance abusive ou des demandes non visées par l'article 19-2 — cette demande excède l'office du juge tel que défini par le texte et la jurisprudence.

Dans ces hypothèses, une assignation en paiement au fond devant le tribunal judiciaire constitue la voie appropriée, même si elle est plus longue et plus coûteuse.