Le recouvrement des charges de copropriété par la procédure accélérée au fond suppose, pour chaque exercice réclamé, deux vérifications cumulatives : l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, et une mise en demeure restée infructueuse. Un commandement de payer délivré en 2020 ne couvre donc pas les provisions appelées au titre des exercices suivants, que le syndicat doit justifier séparément.
L'essentiel
- L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 août 2021, rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues lorsqu'une provision reste impayée à sa date d'exigibilité et qu'une mise en demeure demeure infructueuse passé un délai de trente jours.
- Le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les provisions des exercices postérieurs à celui visé par sa demande initiale que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée.
- Les sommes restant dues au titre d'exercices non visés par une mise en demeure, et dont les comptes n'ont pas encore été approuvés, ne peuvent pas être réclamées sur ce fondement.
- Le juge doit constater, pour chaque exercice réclamé, l'approbation par l'assemblée générale et la défaillance du copropriétaire mis en demeure.
Quels exercices le syndicat pouvait-il réclamer ?
La troisième chambre civile juge qu'un unique commandement de payer délivré en 2020 ne permet pas de condamner des copropriétaires au paiement de charges arrêtées au 1er janvier 2023 (Civ. 3e, 15 janvier 2026, n° 23-23.534). Deux sociétés civiles immobilières avaient fait construire deux immeubles. Le 12 avril 1989, un règlement de copropriété a été établi pour chacun d'eux, les deux sociétés constituant par ailleurs une association syndicale libre ayant notamment pour objet la location d'ouvrages et équipements communs.
Le syndicat des copropriétaires de l'un des immeubles a assigné deux copropriétaires en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. L'arrêt attaqué (CA Angers, 19 septembre 2023, n° 21/02429) les a condamnés solidairement au paiement des charges arrêtées au 1er janvier 2023, en relevant l'approbation des comptes pour les années 2016 à 2021 et un commandement de payer du 11 septembre 2020 resté vain.
La Cour de cassation rappelle d'abord la portée exacte du texte, avant de censurer ce raisonnement :
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, qu'il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu'il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés.
La cassation est partielle : les juges d'appel ne pouvaient condamner sans rechercher si le syndicat justifiait de l'approbation, par l'assemblée générale, des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes annuels pour les exercices 2022 et 2023, ainsi que de la défaillance des copropriétaires après mises en demeure adressées au titre des provisions de ces exercices. L'affaire est renvoyée, sur ces points, devant la cour d'appel d'Orléans. Les deux premiers moyens n'ont pas justifié de décision spécialement motivée.
Ce que le syndicat doit établir, exercice par exercice
Une action fondée sur l'article 19-2 ne se prolonge pas automatiquement sur les exercices ouverts en cours d'instance. Le mécanisme repose sur un enchaînement précis, que la décision restitue clairement.
- Fait déclencheur : une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 n'est pas versée à sa date d'exigibilité.
- Formalité : une mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.
- Délai : la mise en demeure doit être restée infructueuse passé un délai de trente jours.
- Effet : les autres provisions non encore échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents, après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.
Le juge saisi ne se contente pas de constater une dette globale. Il doit vérifier, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, puis la défaillance du copropriétaire. Un décompte arrêté à une date récente ne suffit donc pas si les diligences correspondant aux derniers exercices ne sont pas justifiées. Chaque nouvel exercice réclamé appelle sa propre mise en demeure et sa propre décision d'assemblée générale.
Ce qui change pour le recouvrement des charges de copropriété
La décision retient une lecture stricte de l'article 19-2 et ferme l'actualisation automatique du montant réclamé au fil de la procédure. Le texte appliqué est celui en vigueur avant la loi du 22 août 2021, ce que l'arrêt précise expressément. La solution intéresse donc en premier lieu les instances portant sur des exercices antérieurs à cette réforme.
La portée pratique dépasse toutefois le cas jugé. Le raisonnement s'attache à la structure même du dispositif : une mise en demeure ne produit d'effet que sur les provisions déjà appelées et sur les sommes des exercices dont les comptes ont été approuvés. Rien dans l'arrêt ne prive le syndicat de la possibilité de justifier ultérieurement des diligences accomplies pour les exercices 2022 et 2023 devant la juridiction de renvoi. La décision ne se prononce pas sur les autres voies de recouvrement susceptibles d'être mobilisées.
Quels réflexes pour le copropriétaire assigné en paiement ?
La défense se construit exercice par exercice, en confrontant le décompte réclamé aux pièces effectivement produites. Un copropriétaire assigné a intérêt à identifier la période couverte par la mise en demeure invoquée, puis à comparer cette période avec celle du décompte final. L'écart entre les deux constitue, en l'état de la jurisprudence au 15 janvier 2026, le terrain de discussion le plus direct.
Du côté du syndicat, la rigueur documentaire conditionne l'issue. Conserver les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant les comptes de chaque exercice, adresser une mise en demeure nouvelle dès qu'une provision d'un exercice ultérieur reste impayée, et actualiser les pièces lorsque l'instance se prolonge : ces diligences déterminent l'étendue de la condamnation susceptible d'être obtenue. Une demande formulée au-delà des exercices ainsi couverts expose la décision à une censure pour défaut de base légale.
Les vérifications à mener sur un décompte de charges
- Repérer, dans les pièces adverses, la date et l'objet de chaque mise en demeure invoquée.
- Contrôler que chaque exercice réclamé fait l'objet d'une décision d'assemblée générale approuvant le budget prévisionnel, les travaux ou les comptes annuels.
- Vérifier que la mise en demeure est restée infructueuse passé un délai de trente jours avant l'exigibilité anticipée des provisions non échues.
- Isoler les sommes correspondant à des exercices non visés par une mise en demeure et dont les comptes ne sont pas approuvés.
Questions fréquentes
Un commandement de payer envoyé en 2020 couvre-t-il les charges appelées en 2022 et 2023 ?
Non. Selon l'arrêt du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les provisions des exercices postérieurs à celui visé par sa demande initiale que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée. Une mise en demeure ancienne ne produit aucun effet d'actualisation automatique sur les appels de fonds des exercices ultérieurs, qui doivent faire l'objet de diligences propres.
Le syndicat peut-il réclamer des sommes dont les comptes n'ont pas encore été approuvés ?
Non, pas sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La troisième chambre civile juge que le syndicat ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre d'exercices non visés par une mise en demeure et pour lesquels les comptes n'ont pas encore été approuvés par l'assemblée générale. L'approbation constitue une condition de la demande, exercice par exercice.
Que doit vérifier le juge avant de condamner un copropriétaire à payer ses charges ?
Le juge doit constater deux éléments cumulatifs pour chaque exercice réclamé : l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, selon le cas, et la défaillance du copropriétaire après mise en demeure. Une condamnation prononcée sans cette recherche manque de base légale, comme l'a jugé la Cour de cassation le 15 janvier 2026, qui a cassé partiellement l'arrêt et renvoyé l'affaire.
Que vérifier avant de payer un décompte de charges que l'on estime contestable ?
Commencez par confronter le décompte aux documents qui le fondent : décisions d'assemblée générale, appels de fonds correspondants et courriers de relance reçus. Une réclamation portant sur une période plus large que celle des pièces produites appelle une explication du créancier. En principe, celui qui réclame une somme doit justifier son montant et son exigibilité. Conserver les échanges écrits facilite ensuite la discussion, amiable comme judiciaire.
Pourquoi conserver la preuve des mises en demeure adressées à un débiteur ?
La mise en demeure matérialise par écrit la réclamation et la défaillance du débiteur, deux éléments que le créancier doit souvent démontrer devant un juge. Sans preuve de son envoi et de son contenu, une demande de paiement peut se heurter à une contestation sur la date ou l'étendue de la réclamation. Archiver ces courriers avec leurs accusés de réception, et les renouveler lorsque la dette s'accroît, sécurise le recouvrement.