Le syndicat des copropriétaires qui agit en recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond doit établir deux éléments : une mise en demeure détaillant le montant des provisions impayées, et la défaillance du copropriétaire dans le mois qui suit. Le juge saisi sur ce fondement ne peut trancher aucune demande étrangère à ce recouvrement, même liée financièrement au litige.
L'essentiel
- La mise en demeure adressée au copropriétaire doit détailler le montant des provisions impayées dues au titre du budget prévisionnel : une mise en demeure globale ne suffit pas.
- Le juge doit constater que le copropriétaire n'a pas réglé les sommes dans le mois suivant la mise en demeure avant de prononcer une condamnation.
- La procédure accélérée au fond ouverte au syndicat des copropriétaires ne permet de statuer que sur les provisions et sommes exigibles : une demande de remboursement de frais avancés pour le compte du copropriétaire en est exclue.
- Un simple lien financier entre la demande accessoire et le recouvrement des charges ne suffit pas à faire entrer cette demande dans le champ de la procédure.
- L'annulation des condamnations principales emporte celle des dommages et intérêts qui en dépendent.
Ce que la troisième chambre civile a jugé le 18 juin 2026
La troisième chambre civile casse l'arrêt d'appel en toutes ses dispositions : le juge de la procédure accélérée au fond ne pouvait ni condamner la copropriétaire sans vérifier le contenu de la mise en demeure, ni statuer sur des frais de déménagement (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-19.950). Un syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges impayées, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Le syndicat demandait aussi le remboursement de frais de déménagement de meubles, avancés pour permettre la réalisation de travaux dans le lot privatif.
L'arrêt attaqué (CA Rennes, 27 juin 2024, n° 23/03303) avait condamné la copropriétaire au paiement des charges, des frais de déménagement et de dommages et intérêts. Les juges du fond s'étaient appuyés sur les procès-verbaux d'assemblées générales, le décompte de créance et la mise en demeure produite par le syndicat.
La Cour de cassation rappelle d'abord sa position antérieure, en visant un avis publié :
La Cour de cassation a dit pour avis (3e Civ., 12 décembre 2024, avis n° 24-70.007, publié) que la mise en demeure visée à l'article précité, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande.
Elle censure ensuite la cour d'appel pour ne pas avoir recherché si la mise en demeure détaillait le montant des provisions impayées dues au titre de l'article 14-1, ni constaté la défaillance de la copropriétaire dans le mois suivant cette mise en demeure. Sur le second point, elle juge que le lien financier retenu par les juges du fond ne suffisait pas à faire entrer les frais de déménagement dans le champ de l'article 19-2.
Quelles conséquences pour un syndicat qui recouvre des charges impayées ?
Un syndicat qui engage la procédure accélérée au fond doit préparer sa mise en demeure comme une pièce déterminante du dossier, et non comme une simple formalité d'alerte. La mise en demeure conditionne l'accès même à cette procédure rapide. Elle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Un décompte global de charges arriérées, joint à une lettre recommandée, ne remplit pas nécessairement cette exigence : encore faut-il que le montant des provisions dues au titre du budget prévisionnel resté impayé y apparaisse de façon identifiable.
Le second enseignement porte sur le périmètre de la demande. Le président du tribunal judiciaire statuant selon cette procédure ne dispose que des attributions que la loi lui confère expressément. Il connaît des provisions et sommes exigibles au sens de l'article 19-2. Il ne peut pas trancher une demande indemnitaire tendant au remboursement de frais engagés pour le compte du copropriétaire, même si ces frais participent aux rapports financiers entre le syndicat et l'intéressé.
Pour le copropriétaire poursuivi, la décision ouvre deux angles de défense concrets : contester le contenu de la mise en demeure, et contester l'appartenance de chaque chef de demande au champ de la procédure accélérée au fond.
Ce que la décision confirme et ce qu'elle précise
L'arrêt transpose en cassation la solution déjà énoncée par la Cour dans un avis, et y ajoute deux vérifications que le juge du fond doit expressément opérer. La première tient au contenu de la mise en demeure : le montant des provisions dues au titre de l'article 14-1 restées impayées doit être détaillé. La seconde tient au constat de la défaillance du copropriétaire dans le mois suivant la mise en demeure. Ces deux vérifications sont cumulatives : leur absence prive la décision de base légale.
La solution relative au périmètre de la procédure est également notable. La cour d'appel avait raisonné en termes de lien suffisant avec la demande principale, au sens de l'article 70 du code de procédure civile. La Cour de cassation écarte ce raisonnement : la recevabilité d'une demande additionnelle ne suffit pas quand la procédure elle-même est spéciale et limitée par son texte d'attribution.
La cassation intervient en toutes ses dispositions. Les dommages et intérêts fondés sur l'article 1231-6 du code civil tombent par voie de conséquence, en raison de leur lien de dépendance nécessaire avec les condamnations principales. L'affaire est renvoyée devant une autre cour d'appel, qui rejugera l'ensemble.
Comment sécuriser une action en paiement de charges de copropriété
La rédaction de la mise en demeure et le tri des demandes déterminent l'issue de la procédure accélérée au fond. Trois points de vigilance ressortent de la décision, en l'état de la jurisprudence au 18 juin 2026.
- Contenu de la mise en demeure : nature et montant des provisions réclamées, avec le détail des provisions dues au titre du budget prévisionnel restées impayées. Sanction en cas d'insuffisance : irrecevabilité de la demande.
- Délai à respecter avant l'exigibilité anticipée des autres sommes : trente jours. Point de départ : la mise en demeure restée infructueuse.
- Périmètre de la saisine : uniquement les provisions et sommes exigibles au sens de l'article 19-2. Les demandes de remboursement de frais avancés relèvent d'une autre voie.
Pour le copropriétaire, la décision montre que le débat ne se limite pas au montant de la dette. Le contenu de la mise en demeure et le champ de la procédure constituent des moyens de défense autonomes, examinés avant toute discussion au fond sur le décompte.
Les vérifications à mener avant d'assigner en paiement de charges
- Vérifier que la mise en demeure identifie la nature et le montant des provisions réclamées, et pas seulement un solde global de compte.
- Isoler, dans la mise en demeure, les provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours restées impayées.
- Documenter l'absence de paiement dans les trente jours suivant la mise en demeure, cette défaillance devant être constatée par le juge.
- Réserver la procédure accélérée au fond aux seules provisions et sommes exigibles, et orienter les demandes indemnitaires ou de remboursement de frais vers la procédure de droit commun.
- Rassembler les procès-verbaux d'assemblée générale approuvant le budget prévisionnel, les travaux ou les comptes annuels, dont le juge doit constater l'existence.
Questions fréquentes
Une mise en demeure de payer des charges de copropriété doit-elle détailler chaque provision ?
Oui. Selon la solution retenue par la Cour de cassation le 18 juin 2026, la mise en demeure préalable à la procédure accélérée au fond doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, sous peine d'irrecevabilité de la demande. Le juge doit rechercher si le montant des provisions dues au titre du budget prévisionnel restées impayées y apparaît de façon identifiable, faute de quoi sa décision manque de base légale.
Le syndicat peut-il réclamer dans la même procédure des frais avancés pour le compte d'un copropriétaire ?
Non, pas devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cette procédure ne permet de statuer que sur les provisions et sommes exigibles au titre des charges. Une demande de remboursement de frais engagés pour le compte du copropriétaire, comme des frais de déménagement de meubles, en est exclue, même si elle présente un lien financier avec le recouvrement.
Que se passe-t-il si le juge condamne sans vérifier la mise en demeure ?
La décision encourt la cassation pour défaut de base légale. Dans l'affaire jugée le 18 juin 2026, la cour d'appel avait condamné la copropriétaire en se bornant à relever l'existence d'une mise en demeure explicite, sans rechercher si elle détaillait le montant des provisions impayées ni constater la défaillance dans le mois suivant. L'arrêt a été cassé en toutes ses dispositions et l'affaire renvoyée devant une autre cour d'appel.
Une procédure spéciale prévue par un texte permet-elle au juge de trancher toutes les demandes liées au litige ?
Non. Lorsqu'un texte confère à un juge le pouvoir de connaître de certaines demandes selon une procédure particulière, ce pouvoir se limite en principe aux demandes visées par ce texte. Le fait qu'une demande accessoire présente un lien avec la demande principale ne suffit pas à étendre les attributions du juge. Les demandes hors périmètre doivent être portées devant la juridiction compétente selon la procédure de droit commun.
Quel intérêt pratique a une mise en demeure précise avant d'engager une action en paiement ?
Une mise en demeure précise remplit deux fonctions. Elle informe le débiteur de ce qui lui est exactement réclamé et lui permet de régulariser. Elle constitue ensuite une pièce probatoire déterminante : lorsque la loi en fait un préalable obligatoire à une action, son contenu conditionne la recevabilité même de la demande. Un courrier vague, sans ventilation des sommes, expose le créancier à voir son action écartée sans examen du fond.