La vente d'un local commercial à une société civile immobilière familiale n'échappe pas au droit de préférence du locataire commercial (aussi appelé preneur). L'exception de cession familiale de l'article L. 145-46-1 du code de commerce vise le conjoint, l'ascendant ou le descendant du bailleur : elle ne couvre pas une société, même constituée entre parents, car cette société a une personnalité distincte de ses associés. Le bailleur doit donc purger le droit de préférence.
L'essentiel
- La vente d'un local commercial à une société civile immobilière constituée entre les enfants du bailleur reste soumise au droit de préférence du locataire.
- L'exception familiale de l'article L. 145-46-1 du code de commerce ne joue qu'au profit de personnes physiques : conjoint du bailleur, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint.
- Une société civile immobilière a une personnalité distincte de ses associés : le lien de parenté entre associés ne se transmet pas à la société.
- Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente.
- Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée devient acquéreur : le propriétaire ne peut plus se raviser au motif que l'opération était familiale.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation sur la cession familiale
La troisième chambre civile juge que la vente à une société civile immobilière familiale ne constitue pas une cession à un descendant du bailleur, de sorte que le locataire conserve son droit de préférence (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-11.525).
Une société civile immobilière propriétaire de locaux loués par bail commercial a consenti une promesse de vente à une autre société civile immobilière, constituée par son gérant et ses deux enfants. La promesse prévoyait un prix payable pour partie comptant et pour le surplus à tempérament sur quinze ans, sous condition suspensive de non-exercice du droit de préférence du locataire. Le notaire a notifié une première offre au locataire, qui ne l'a pas acceptée. Les conditions de paiement ayant ensuite été modifiées au bénéfice de l'acquéreur, le notaire a procédé à une seconde notification, que le locataire a cette fois acceptée.
La bailleresse a refusé de conclure la vente au profit du locataire, invoquant le caractère familial de l'opération. Le locataire l'a assignée en réalisation de la vente ; la bailleresse a appelé le notaire en garantie. L'arrêt attaqué (CA Rennes, 28 novembre 2023, n° 22/02487) a déclaré la vente parfaite au profit du locataire. La Cour de cassation rejette le pourvoi : les parties à l'acte projeté étaient des sociétés civiles immobilières, et non des personnes physiques, ce dont la cour d'appel a exactement déduit que la cession n'était pas faite au bénéfice de descendants.
Ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d'une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés.
Ce que la solution change pour un bailleur commercial
Le bailleur qui organise la transmission de son immeuble par une structure sociétaire ne peut pas se prévaloir de l'exception familiale pour écarter le droit de préférence du locataire.
L'article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le vendre d'en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification vaut offre de vente. Le dernier alinéa écarte ce mécanisme pour la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
L'écran de la personnalité morale joue ici contre celui qui l'a créé. Le bailleur choisit de faire acquérir par une société civile immobilière plutôt que directement par ses enfants ; cette société est une personne juridique autonome, qui n'est ni le conjoint, ni l'ascendant, ni le descendant de quiconque. Le lien de parenté existe entre les associés, pas entre les sociétés parties à l'acte. La conséquence est directe : la vente entre dans le champ du droit de préférence et doit être notifiée au locataire.
La modification du prix impose une nouvelle notification
Une seconde notification s'impose lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur.
L'arrêt commenté rappelle cette règle. Lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, le notaire doit notifier au locataire, dans les formes prévues au premier alinéa et à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut, elle aussi, offre de vente au profit du locataire.
La portée pratique est considérable. Un locataire qui a laissé passer la première offre n'est pas définitivement écarté : la renégociation des conditions au profit de l'acquéreur pressenti fait renaître son droit. Dans l'affaire jugée, le passage à un financement intégral par crédit vendeur a déclenché une nouvelle notification, que le locataire a acceptée. La vente initialement envisagée au profit de la société familiale s'est ainsi trouvée privée d'objet.
Ce que confirme l'arrêt et ce qu'il laisse ouvert
L'arrêt fixe une lecture stricte de l'exception familiale et l'aligne sur le principe d'autonomie de la personne morale.
La chambre commerciale n'était pas saisie ; c'est la troisième chambre civile qui tranche, en formation de section, avec une publication au bulletin. La solution est énoncée en termes généraux : toute société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, échappe à la qualification de conjoint, ascendant ou descendant. Le pourvoi soutenait que le droit de préférence, dérogatoire au droit de propriété, appelle une interprétation stricte. L'argument se retourne : c'est l'exception au droit de préférence qui se lit strictement.
L'arrêt laisse hors de son champ la question de la cession de parts sociales, qui n'était pas soumise à la Cour. Il ne se prononce pas davantage sur les autres exclusions du dernier alinéa du texte. Le troisième moyen, relatif à l'indemnisation par le notaire, est également rejeté : la cour d'appel a pu déduire de conclusions ambiguës, par une interprétation souveraine, que la bailleresse ne formait aucune demande chiffrée au titre de la perte de chance de transmettre le bien.
Les réflexes à adopter avant d'organiser une transmission immobilière
Le montage familial ne dispense jamais de purger le droit de préférence lorsque le local loué est à usage commercial ou artisanal.
Le bailleur qui veut transmettre un immeuble loué doit d'abord identifier la qualité de l'acquéreur pressenti. Personne physique répondant à l'une des qualités énumérées par le texte : l'exception s'applique. Société, quelle que soit sa composition : le droit de préférence joue. Cette qualification conditionne toute la sécurité de l'opération, puisque le défaut de notification par le notaire des conditions plus avantageuses est sanctionné par la nullité de la vente.
La vigilance porte aussi sur le devoir de conseil du notaire. La cour d'appel a retenu une faute du notaire pour ne pas avoir alerté le vendeur sur les conséquences de la modification des modalités de paiement. Mais la Cour de cassation rappelle qu'une demande indemnitaire doit figurer, chiffrée, dans le dispositif des conclusions. Un préjudice reconnu dans les motifs ne se répare pas si aucune prétention ne le porte.
Les vérifications à mener avant de signer une promesse sur un local loué
- Vérifier si le local est à usage commercial ou artisanal, ce qui déclenche le droit de préférence du locataire.
- Identifier l'acquéreur : une société familiale ne bénéficie pas de l'exception réservée au conjoint, à l'ascendant ou au descendant.
- Notifier l'offre au locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
- Renotifier dès que le prix ou les conditions deviennent plus avantageux pour l'acquéreur, la sanction étant la nullité de la vente.
- Chiffrer toute demande indemnitaire contre le rédacteur de l'acte et la reprendre dans le dispositif des conclusions.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon local commercial à mes enfants sans passer par le locataire ?
Oui, si la vente est consentie directement à vos enfants en tant que personnes physiques. Le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce écarte le droit de préférence pour la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. En revanche, si l'acquéreur est une société civile immobilière constituée entre vos enfants, l'exception ne joue pas et le locataire doit être mis en mesure d'exercer son droit.
Le locataire qui a refusé une première offre peut-il encore acheter le local ?
Oui, lorsque le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur. Le notaire doit alors notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut à son tour offre de vente. Un locataire resté silencieux sur la première offre retrouve donc la possibilité d'acquérir si le montage financier est renégocié en faveur du candidat acquéreur.
Une SCI familiale protège-t-elle le bien du droit de préférence du locataire commercial ?
Non. La Cour de cassation a jugé le 5 mars 2026 qu'une vente consentie à une société civile immobilière, même constituée exclusivement entre parents ou alliés, ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur. La société a une personnalité distincte de ses associés. Le lien de parenté existe entre les associés, pas entre les sociétés parties à l'acte : le droit de préférence du locataire s'applique.
Que risque le vendeur qui refuse de signer après l'acceptation du locataire ?
Le locataire peut agir en justice pour faire constater la vente. Dans l'affaire jugée le 5 mars 2026, la bailleresse avait refusé de conclure après l'acceptation de l'offre notifiée ; les juges du fond ont déclaré la vente parfaite au profit du locataire et dit que la décision valait vente et serait publiée. Le refus de comparaître à la signature n'empêche donc pas la réalisation forcée de l'opération.
Comment réclamer une indemnisation à un professionnel du droit dont la faute est reconnue ?
En formulant une demande chiffrée dans le dispositif de vos conclusions, et non seulement dans le corps de l'argumentation. Un juge ne statue que sur les prétentions dont il est saisi. Une faute peut être reconnue dans les motifs d'une décision sans donner lieu à réparation si aucune demande de condamnation précise n'a été présentée. En principe, la responsabilité suppose aussi de démontrer un préjudice et un lien de causalité avec la faute invoquée.