Une saisie immobilière n'est pas disproportionnée du seul fait que la valeur de l'immeuble dépasse largement la créance impayée. La deuxième chambre civile juge que le juge de l'exécution doit rechercher un juste équilibre entre les intérêts en présence, en tenant compte de l'ensemble de la situation du débiteur et des autres voies de recouvrement, moins intrusives, ouvertes au créancier. Fondement : le droit au respect des biens et les textes des procédures civiles d'exécution.
L'essentiel
- La comparaison entre la valeur de l'immeuble saisi et le montant de la créance impayée ne suffit pas, à elle seule, à établir le caractère disproportionné d'une saisie immobilière.
- Le juge de l'exécution doit vérifier que la saisie ménage un juste équilibre entre les intérêts en jeu, au regard de l'ensemble des éléments propres à la situation du débiteur.
- Le juge doit envisager les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives dont dispose le créancier.
- Le créancier garde le choix des mesures d'exécution, mais l'exécution ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement.
- Une saisie disproportionnée est une mesure abusive, dont le juge de l'exécution peut ordonner la mainlevée.
Une saisie immobilière levée pour le seul écart de valeur
La deuxième chambre civile casse l'arrêt qui avait levé une saisie immobilière au seul motif que la créance impayée était faible au regard de la valeur de l'immeuble (Civ. 2e, 21 mai 2026, n° 23-10.643). Par acte authentique, une banque avait consenti à deux emprunteurs deux prêts destinés à l'acquisition d'un bien immobilier. L'un des emprunteurs a obtenu, par deux ordonnances judiciaires, deux suspensions du paiement des échéances. La banque a ensuite fait délivrer aux deux emprunteurs des commandements de payer valant saisie immobilière, sur le fondement de l'acte notarié.
Le juge de l'exécution a écarté les contestations du débiteur, constaté que les conditions légales de la saisie étaient réunies, fixé le montant de la créance et autorisé la vente amiable du bien. Sur appel du débiteur, l'arrêt attaqué (CA Nancy, 27 janvier 2022, n° 21/02217) a prononcé la mainlevée de la saisie immobilière pour disproportion, en rapprochant le montant des échéances impayées de la valeur estimée de l'immeuble.
La deuxième chambre civile casse cette mainlevée : le juge ne pouvait déduire la disproportion de la seule comparaison entre la valeur du bien saisi et celle de la créance. La Cour interprète l'article 1er du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ainsi que les articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme.
le juge de l'exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif de la saisie immobilière, ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d'exécution, mais doit s'assurer, en prenant notamment en compte l'ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d'exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu.
La cassation est partielle : seule la mainlevée prononcée pour disproportion est annulée, les autres chefs de la décision d'appel subsistant. L'affaire retourne devant la cour d'appel de Nancy, autrement composée, qui reprendra l'appréciation de la proportionnalité. Le premier moyen du pourvoi n'a pas justifié de décision spécialement motivée, en application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile. Le sort final de la saisie n'est donc pas décidé.
Comment prouver qu'une saisie immobilière est disproportionnée ?
Un écart de valeur entre la dette et l'immeuble ne suffit pas : le débat porte sur la situation d'ensemble du débiteur et sur les voies de recouvrement alternatives. Le juge examine d'abord les éléments propres à la situation du débiteur. Il envisage ensuite les autres possibilités de recouvrement, plus appropriées et moins intrusives, à la disposition du créancier. Il vérifie enfin que la mesure ménage un juste équilibre entre les intérêts en jeu. Ces trois exigences se cumulent : l'arrêt juge insuffisants les motifs tirés de la seule comparaison chiffrée.
Pour le créancier poursuivant, le choix de la mesure demeure. La loi lui reconnaît le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance, avec une limite expresse : « L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. » Une saisie immobilière engagée pour un reliquat modeste peut donc être discutée, sans être écartée par principe. Le créancier a intérêt à exposer pourquoi les autres voies de recouvrement seraient insuffisantes ou inopérantes.
Pour le débiteur, la contestation doit être nourrie. Invoquer la seule disproportion arithmétique expose à l'échec. Il lui revient, en pratique, d'identifier les actifs ou revenus permettant un recouvrement moins lourd et de démontrer leur disponibilité réelle. L'intérêt du créancier compte aussi : l'arrêt rappelle, à la suite de la jurisprudence européenne, qu'une créance suffisamment établie pour être exigible constitue un bien protégé, et que l'impossibilité d'en obtenir l'exécution atteint ce droit.
Ce que l'arrêt fixe et ce qu'il laisse ouvert
L'arrêt fixe une méthode d'appréciation de la disproportion, sans créer d'immunité pour le débiteur ni de blanc-seing pour le créancier. La deuxième chambre civile confirme deux acquis : le créancier a le choix des mesures d'exécution, et le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure abusive. Elle précise que la saisie disproportionnée relève de la mesure abusive, et que la disproportion s'apprécie par un contrôle d'équilibre, non par un simple rapport de valeurs.
Deux points restent ouverts. Le pourvoi soutenait qu'il incombe au débiteur d'établir qu'il dispose d'autres biens de moindre valeur suffisant à désintéresser le créancier ; la deuxième chambre civile répond sur l'office du juge, sans trancher expressément la charge de la preuve. Aucun seuil chiffré n'est posé : ni montant de dette minimal, ni écart de valeur au-delà duquel la saisie serait acquise ou exclue. L'appréciation demeure concrète, dossier par dossier.
Quels éléments verser au débat sur la disproportion ?
Créancier comme débiteur ont intérêt à documenter, dès la première instance, la situation patrimoniale du débiteur et les mesures d'exécution alternatives. Le créancier poursuivant gagne à produire un décompte actualisé de sa créance, à y intégrer les paiements reçus, y compris ceux d'un coemprunteur ou issus d'un accord de règlement, et à retracer les mesures déjà engagées et leur produit. Ces éléments alimentent directement le contrôle d'équilibre que le juge doit opérer.
Le débiteur qui invoque la disproportion a intérêt à quantifier l'alternative qu'il propose. Une liste d'actifs sans valeur estimée, ni indication de leur disponibilité, laisse le juge sans matière. Les circonstances personnelles pèsent également : affectation du bien à son domicile, aménagements de paiement obtenus, versements poursuivis malgré la défaillance. L'arrêt commenté invite les deux parties à sortir du seul débat chiffré sur la valeur de l'immeuble.
Les vérifications avant d'engager ou de contester une saisie
- Vérifier que le décompte de la créance poursuivie est à jour et intègre tous les paiements reçus, y compris ceux d'un coemprunteur.
- Recenser les autres mesures de recouvrement disponibles, leur produit prévisible et les raisons de leur insuffisance.
- Réunir les éléments propres à la situation du débiteur, dont l'affectation du bien saisi à son domicile.
- Éviter de fonder une contestation sur la seule comparaison entre le montant impayé et la valeur de l'immeuble.
- Exposer explicitement en quoi la mesure ménage ou non un juste équilibre entre les intérêts en jeu.
Questions fréquentes
La valeur de mon immeuble dépasse largement ma dette : la saisie est-elle disproportionnée ?
Non, pas automatiquement. La deuxième chambre civile juge, dans son arrêt du 21 mai 2026, que la seule comparaison entre la valeur du bien saisi et le montant de la créance ne suffit pas à établir la disproportion. Le juge de l'exécution doit examiner l'ensemble des éléments propres à la situation du débiteur, envisager les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives, puis vérifier que la mesure ménage un juste équilibre entre les intérêts en présence.
Le créancier doit-il saisir d'abord les biens de moindre valeur avant l'immeuble ?
Le créancier conserve le choix des mesures propres à assurer l'exécution de sa créance : aucun ordre imposé ne résulte de l'arrêt du 21 mai 2026. L'exécution ne peut toutefois excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement. Saisi d'une contestation, le juge de l'exécution doit envisager les voies de recouvrement plus appropriées et moins intrusives dont le créancier dispose, avant de retenir ou d'écarter la disproportion.
Le fait que le bien saisi soit mon logement pèse-t-il dans l'appréciation ?
Oui, le caractère de domicile compte parmi les éléments propres à la situation du débiteur que le juge doit prendre en compte. L'arrêt du 21 mai 2026 s'appuie sur la jurisprudence européenne relative au droit au respect des biens, qui accorde un poids particulier à la vente forcée d'un bien servant de domicile. Cette circonstance n'interdit pas la saisie : elle renforce l'exigence d'examen des solutions moins intrusives.
Peut-on contester une saisie tout en reconnaissant devoir la somme réclamée ?
Oui. Contester la proportionnalité d'une mesure d'exécution ne suppose pas de nier la dette. Le débiteur peut admettre le principe de sa créance tout en soutenant que la mesure choisie va au-delà de ce que le recouvrement exige. En principe, le débat se noue devant le juge saisi de la contestation, qui apprécie le caractère abusif ou disproportionné de la mesure au vu des éléments produits par les deux parties.
Comment réagir quand on ne peut plus payer les échéances d'un prêt immobilier ?
Anticiper et documenter. En principe, un dialogue écrit avec le prêteur, un échéancier formalisé et la conservation de toutes les preuves de paiement limitent le risque de contentieux. Recenser les actifs mobilisables et leur valeur permet aussi de démontrer, le cas échéant, qu'un recouvrement moins lourd est possible. Des aménagements judiciaires du paiement existent selon les situations ; leurs conditions doivent être vérifiées au cas par cas.