La prescription de l'action du locataire contre le bailleur qui n'a pas délivré la totalité des lieux loués ne court pas à compter de l'entrée dans les lieux. Tant que le manquement à l'obligation de délivrance persiste, le locataire peut réclamer l'exécution forcée en nature. Il peut aussi obtenir réparation du préjudice subi pendant les cinq années précédant sa demande en justice, en application de l'article 2224 du code civil.
L'essentiel
- L'obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail.
- Le locataire peut demander l'exécution forcée en nature de la délivrance tant que le manquement du bailleur perdure, sans que la date d'entrée dans les lieux ne lui soit opposée.
- L'indemnisation des conséquences dommageables de l'inexécution est limitée aux cinq années précédant la demande en justice.
- Un bail commercial renouvelé qui décrit un local ou une cour engage le bailleur à en assurer la jouissance effective au locataire.
Une cour jamais délivrée depuis 2003
La troisième chambre civile casse l'arrêt qui avait déclaré prescrite l'action du locataire, alors que le manquement à la délivrance persistait au jour de l'assignation (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292). Un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie avait été donné à bail en 1997. En 2003, des acquéreurs du fonds de commerce ont repris le droit au bail et signé un avenant. Le bail a été renouvelé en 2017. L'avenant de 2003 comme le bail renouvelé de 2017 décrivaient, à l'arrière de l'immeuble, une grande cour dont une partie est couverte.
Les locataires ont assigné la bailleresse en 2019 pour obtenir la jouissance de cette cour et une indemnisation. La cour d'appel (CA Rennes, 29 mai 2024, n° 21/04162) a déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites : les preneurs connaissaient la configuration de la cour et leurs droits sur elle dès la signature de l'avenant, en 2003, si bien que le délai de cinq ans avait couru depuis cette date.
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil. Elle rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, puis en tire une conséquence de méthode sur le point de départ de la prescription :
Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail.
Il en résulte que le locataire est recevable, d'une part, à poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d'autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice.
Ce que le locataire peut encore réclamer
Le locataire privé d'une partie des lieux loués conserve deux actions distinctes, dont une seule est bornée dans le temps. La première est l'exécution forcée en nature : obtenir que le bailleur délivre effectivement la partie du local prévue au contrat. Cette demande reste ouverte tant que la privation dure. La seconde est l'indemnisation du préjudice causé par cette privation. Elle est limitée aux cinq années qui précèdent la demande en justice. Un locataire privé depuis quinze ans peut donc obtenir la délivrance, mais réparation seulement pour les cinq dernières années.
La logique tient à la nature du bail. Le bailleur ne doit pas la délivrance une fois pour toutes, au premier jour : il la doit chaque jour, pendant toute la durée du contrat. Chaque journée de privation constitue donc un nouveau manquement. La connaissance ancienne du défaut de jouissance par le locataire ne fait pas courir un délai unique qui éteindrait l'ensemble de ses droits.
Quel point de départ pour la prescription de cinq ans ?
L'arrêt écarte l'entrée dans les lieux comme point de départ unique de la prescription lorsque le manquement du bailleur se poursuit. La cour d'appel avait appliqué la règle classique de la révélation du dommage : le preneur ayant su dès 2003 qu'il n'accédait pas à la cour décrite dans l'avenant, son action était éteinte cinq ans plus tard. La troisième chambre civile juge cette approche inadaptée à une obligation dont l'exécution se renouvelle.
Le raisonnement confirme la distinction entre les deux demandes. Pour l'exécution en nature, aucune date d'origine n'est opposée : seule compte la persistance du manquement au jour de la demande. Pour l'indemnisation, la prescription joue, mais en délimitant une fenêtre glissante de cinq ans en amont de l'assignation. La cassation est totale et l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel d'Angers : le fond du litige – l'étendue réelle des lieux loués et l'existence du manquement – reste entier.
Une question demeure hors du champ de l'arrêt : la bailleresse soutenait devant la cour d'appel que les actes notariés comportaient des erreurs matérielles quant à la mention de la cour. La juridiction de renvoi devra examiner ce débat sur le contenu de l'obligation de délivrance, que la prescription avait jusqu'ici occulté.
Les réflexes du bailleur et du locataire commercial
La description des lieux figurant dans le bail et ses avenants engage durablement le bailleur, sans que l'écoulement du temps le libère. Un bailleur qui laisse subsister dans un acte de renouvellement la mention d'un espace qu'il n'entend pas délivrer s'expose à une demande d'exécution forcée, quelle que soit l'ancienneté de la situation. La tolérance prolongée du locataire ne vaut ni renonciation ni prescription de son droit à la délivrance.
Du côté du locataire, l'ancienneté du différend ne ferme pas la porte à l'action en délivrance. Elle a en revanche un coût financier direct : chaque année d'attente supplémentaire est une année d'indemnisation perdue, puisque la réparation ne remonte pas au-delà de cinq ans avant l'assignation. Documenter la privation – constats, courriers, réponses du bailleur – reste utile pour établir le manquement et évaluer le préjudice sur la période indemnisable.
Les vérifications à mener sur la description des lieux loués
- Comparer la description des lieux dans le bail initial, les avenants et l'acte de renouvellement : les divergences entre ces actes nourrissent le contentieux.
- Vérifier, lors d'un renouvellement, que la désignation reprise correspond aux espaces réellement mis à disposition.
- Pour le locataire privé d'une partie des lieux, mesurer que la réparation ne couvrira que les cinq années précédant l'assignation.
- Conserver les échanges écrits établissant la date et la durée de la privation de jouissance.
Questions fréquentes
Mon bailleur ne me livre pas une partie du local depuis dix ans, puis-je encore agir ?
Oui, l'action tendant à obtenir la délivrance effective reste ouverte tant que la privation se poursuit. Selon l'arrêt du 5 mars 2026, l'obligation de délivrance est continue et exigible pendant toute la durée du bail, de sorte que l'ancienneté du manquement ne fait pas obstacle à l'exécution forcée en nature. En revanche, l'indemnisation du préjudice est limitée aux cinq années précédant la demande en justice.
Sur quelle période puis-je obtenir des dommages et intérêts pour un local partiellement non délivré ?
Sur les cinq années qui précèdent la demande en justice. La troisième chambre civile juge que le locataire peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l'inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande. Le préjudice antérieur n'est pas indemnisé. Attendre pour agir a donc un coût financier direct, chaque mois écoulé faisant sortir un mois d'indemnisation de la fenêtre réparable.
Le renouvellement du bail relance-t-il le délai pour agir contre le bailleur ?
La question du renouvellement devient secondaire dans le raisonnement retenu par la Cour de cassation le 5 mars 2026. Ce n'est pas la date d'un acte qui commande la recevabilité, mais la persistance du manquement au jour de la demande en justice. La description des lieux figurant dans l'acte de renouvellement conserve toutefois son importance : elle délimite l'étendue de ce que le bailleur s'est engagé à délivrer.
Que faire si le bail décrit un espace dont je n'ai jamais eu la jouissance ?
Rassemblez d'abord les actes successifs – bail initial, avenants, acte de renouvellement – pour vérifier ce que le bailleur s'est engagé à mettre à disposition. Faites ensuite constater la privation par écrit et mettez le bailleur en demeure de s'exécuter. En principe, le locataire peut demander au juge à la fois la mise à disposition effective des lieux et la réparation du préjudice résultant de la privation de jouissance.
Une erreur dans la description des lieux loués peut-elle être corrigée après coup ?
Un bailleur qui invoque une erreur matérielle dans la désignation des lieux doit en faire la démonstration devant le juge. La seule affirmation que l'acte ne reflète pas l'accord des parties ne suffit pas à écarter la description contractuelle. En principe, l'acte fait foi de son contenu entre les parties, et celui qui prétend le rectifier supporte la charge de la preuve de la discordance alléguée.