Le premier exercice locatif déficitaire ne fait pas courir, à lui seul, la prescription de l'action en responsabilité contre le conseiller. La chambre commerciale juge que la connaissance d'une rentabilité probablement déficitaire dès la première année de location ne caractérise pas la réalisation du dommage. Le délai de cinq ans court du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, son fait générateur, son auteur et le lien de causalité.
L'essentiel
- Le constat d'un premier exercice locatif déficitaire ne caractérise pas, à lui seul, la réalisation du dommage invoqué contre un conseiller en investissement immobilier défiscalisé.
- Le délai de prescription de l'action en responsabilité, contractuelle ou délictuelle, court du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître quatre éléments cumulatifs : le dommage, le fait générateur, son auteur et le lien de causalité.
- Pour les obligations entre commerçants et non-commerçants soumises à l'ancienne prescription décennale, le délai de cinq ans court à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, sans que la durée totale excède dix ans.
- La date de réalisation du dommage s'apprécie au regard de l'opération telle qu'elle a été présentée, et non du seul résultat de la première année de location.
Un premier déficit locatif fait-il courir la prescription ?
Non : la chambre commerciale casse l'arrêt qui fixait le point de départ de la prescription au premier exercice locatif déficitaire (Com., 10 juin 2026, n° 25-14.312). Un investisseur personne physique et une société en commandite simple, dont il est le gérant et l'associé majoritaire, ont acquis plusieurs biens immobiliers ouvrant droit à des réductions d'impôts, entre 2006 et 2008. Ces biens, destinés à la location, ont été financés par des prêts bancaires, à la suite des conseils délivrés par deux sociétés. En 2020, les investisseurs ont recherché la responsabilité de ces sociétés pour manquement à leur obligation de conseil, en invoquant une rentabilité locative insuffisante et une surestimation de la valeur des biens.
L'arrêt attaqué (CA Aix en Provence, 30 octobre 2024, n° 24/01570) avait déclaré les actions irrecevables comme prescrites. Dès la mise effective des biens sur le marché locatif, les investisseurs pouvaient comparer les recettes et les charges, donc s'interroger sur la rentabilité réelle de l'opération. La cour d'appel avait ajouté que l'aggravation ultérieure des déficits était indifférente et que la revente à perte d'un immeuble ne constituait pas un préjudice distinct. La chambre commerciale casse cet arrêt en toutes ses dispositions : le déficit de la première année de location ne suffit pas à dater le dommage.
la connaissance par les investisseurs d'une probable rentabilité déficitaire de l'opération à l'issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation
La chambre commerciale statue au visa des articles 2222 et 2224 du code civil, ce dernier dans ses deux rédactions successives, et de l'article L. 110-4 du code de commerce. De la combinaison de ces textes, elle déduit d'abord le régime transitoire issu de la réforme de 2008, ensuite la définition du point de départ de la prescription d'une action en responsabilité :
le délai de prescription de l'action en responsabilité, qu'elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur
Point de départ de la prescription : ce qui change
Le délai ne démarre qu'une fois le dommage réalisé, et non au premier signal d'alerte sur la rentabilité de l'opération. Un exercice déficitaire renseigne sur le résultat d'une année. Il ne démontre pas l'échec d'un investissement conçu pour produire ses effets sur la durée, entre loyers, charges et avantage fiscal. L'investisseur qui constate un déficit initial peut légitimement escompter un rétablissement les années suivantes. La chambre commerciale refuse de convertir cette inquiétude naissante en connaissance du dommage réparable.
Le point de départ suppose la réunion de quatre éléments cumulatifs : le dommage, le fait générateur, l'auteur du fait générateur et le lien de causalité entre les deux. Un seul de ces éléments, connu isolément, ne déclenche pas le délai. Pour l'investisseur, la difficulté pratique reste entière : il lui appartient de situer dans le temps le moment où l'impossibilité d'atteindre la rentabilité annoncée s'est réalisée, avec des pièces datées.
Le régime transitoire mérite attention pour les opérations anciennes. Les obligations entre commerçants et non-commerçants relevaient d'une prescription de dix ans avant la réforme du 17 juin 2008. Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, elles se prescrivent par cinq ans à compter de cette entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder les dix ans de la loi antérieure. Un conseil délivré avant 2008 obéit donc à une articulation de deux durées, et non à un délai unique.
Quelle portée pour les investissements défiscalisés ?
La décision applique le critère de connaissance du dommage et écarte l'automatisme du premier déficit locatif. Elle prive d'efficacité l'argument, fréquent en défense, selon lequel l'investisseur savait tout dès la première quittance : la comparaison entre recettes et charges d'une année ne vaut pas réalisation du préjudice. Devant la cour d'appel, les investisseurs présentaient leur préjudice comme la perte d'une chance de réaliser un investissement plus rentable, née puis aggravée au fil des exercices.
Plusieurs points restent ouverts. La chambre commerciale ne fixe aucune date de substitution : elle ne dit ni que le point de départ se situe au dernier exercice déficitaire, ni qu'il coïncide avec une revente à perte. L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée, à qui il reviendra de dater la réalisation du dommage. La Cour n'a pas examiné l'autre grief du pourvoi, faute de nécessité.
Quels éléments documenter pour dater le dommage ?
La date de réalisation du dommage se démontre par des pièces, non par une présomption tirée du calendrier locatif. Le débat sur la prescription se joue sur la comparaison entre ce qui avait été annoncé et ce qui s'est produit. Un dossier solide reconstitue les deux termes de cette comparaison, année par année, avec les documents contemporains de l'opération.
- Conserver les documents de commercialisation : simulations financières initiales, hypothèses de loyers, projections d'avantage fiscal, études patrimoniales préalables.
- Reconstituer la chronologie des résultats locatifs, exercice par exercice, avec les charges, les échéances de prêt et les périodes de vacance.
- Identifier l'événement qui, dans le dossier, révèle l'impossibilité d'atteindre la rentabilité annoncée, et le rattacher à une pièce datée.
- Vérifier, pour les conseils antérieurs à juin 2008, l'articulation entre l'ancienne prescription décennale et le délai de cinq ans issu de la réforme.
Du côté des professionnels du conseil, la fin de non-recevoir tirée de la prescription ne se soutient plus par le seul rappel d'un déficit ancien. Elle suppose de démontrer que l'investisseur disposait, à la date invoquée, des informations caractérisant le dommage, son auteur et le lien de causalité.
Les vérifications avant d'engager une action en conseil
Un investisseur qui envisage d'agir contre son conseiller commence par situer précisément la date à laquelle le dommage s'est réalisé, pièces à l'appui. Il vérifie ensuite quel régime de prescription s'applique, selon que le conseil litigieux a été délivré avant ou après l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008. Il rassemble les documents de présentation de l'opération, seuls éléments permettant de mesurer l'écart entre la rentabilité annoncée et la rentabilité obtenue. Enfin, il distingue le préjudice invoqué – la perte d'une chance d'investir autrement – des simples résultats déficitaires d'un exercice, car la prescription se compte à partir du premier, non des seconds.
Questions fréquentes
Mon investissement locatif défiscalisé est déficitaire depuis la première année : mon délai pour agir a-t-il déjà commencé ?
Non, pas du seul fait de ce déficit. La chambre commerciale a jugé le 10 juin 2026 que la connaissance d'une rentabilité probablement déficitaire à l'issue de la première année de location ne caractérise pas la réalisation du dommage. Le délai court du jour où l'investisseur a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur, son auteur et le lien de causalité entre eux.
La revente du bien à perte ouvre-t-elle un nouveau délai contre le conseiller ?
La question reste ouverte. La cour d'appel avait estimé que la revente à perte ne constituait pas un préjudice distinct ou nouveau, puisqu'elle ne faisait que confirmer l'absence de rentabilité locative. La Cour de cassation a censuré cet arrêt sur un autre terrain, sans trancher ce point. L'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel, qui devra dater la réalisation du dommage.
Quel délai s'applique quand le conseil litigieux a été donné avant la réforme de la prescription de 2008 ?
Deux durées s'articulent. Les obligations entre commerçants et non-commerçants relevaient d'une prescription de dix ans avant la loi du 17 juin 2008. Depuis son entrée en vigueur, elles se prescrivent par cinq ans à compter de cette entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder les dix ans prévus par la loi antérieure. Le calcul dépend donc de la date du fait générateur invoqué.
Que faut-il établir pour engager la responsabilité d'un conseiller en investissement immobilier ?
Trois éléments doivent en principe être réunis : un manquement du professionnel à ses obligations d'information, de conseil ou de mise en garde, un préjudice, et un lien de causalité entre les deux. Lorsque le reproche porte sur un conseil, le préjudice est souvent présenté comme la perte d'une chance d'avoir renoncé à l'opération ou d'avoir investi autrement. L'écart entre les projections remises et les résultats réels constitue l'élément central de la démonstration.
Quels documents faut-il conserver après un investissement présenté comme rentable ?
Conservez tout ce qui matérialise la promesse commerciale et sa confrontation au réel : plaquettes, simulations de loyers et de charges, projections fiscales, courriers et courriels échangés avec le conseiller, comptes rendus de rendez-vous. Ajoutez-y le suivi annuel de l'exploitation, avec les loyers encaissés, les charges, les échéances de prêt et les périodes de vacance. Ces pièces datées permettent, plus tard, de situer le moment où le dommage s'est réalisé.