L'action du locataire en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d'effet du congé. L'expertise judiciaire demandée par le seul bailleur ne suspend pas ce délai au profit du locataire. Le preneur n'obtient l'effet suspensif que s'il s'associe expressément à la demande d'expertise, ou s'il sollicite, même à titre subsidiaire, un complément ou une modification de la mission de l'expert.
L'essentiel
- Le locataire dispose de deux ans à compter de la date d'effet du congé pour saisir le juge d'une demande de paiement de l'indemnité d'éviction, en application des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce.
- L'expertise ordonnée à la demande du bailleur pour chiffrer l'indemnité d'éviction suspend la prescription au profit du bailleur, pas au profit du locataire.
- Le locataire ne bénéficie de la suspension que s'il s'associe expressément à la demande d'expertise ou demande, même à titre subsidiaire, de compléter ou de modifier la mission de l'expert.
- Se borner à des protestations et réserves devant le juge des référés laisse la prescription courir contre le locataire.
- Un congé assorti d'une offre d'indemnité d'éviction ne vaut pas, à lui seul, reconnaissance du droit à cette indemnité interrompant la prescription.
Pourquoi l'action du locataire était prescrite
Le locataire qui laisse le bailleur demander seul l'expertise ne gagne aucun délai supplémentaire pour réclamer son indemnité d'éviction. L'arrêt commenté (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-18.382) porte sur un bail de locaux commerciaux. En juin 2017, la bailleresse délivre à la locataire un congé à effet au 31 décembre 2017, avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction. En octobre 2017, la bailleresse assigne la locataire en référé pour obtenir une expertise chiffrant l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation. Devant le juge des référés, la locataire ne se joint pas à cette demande et se borne à émettre des protestations et réserves.
La locataire assigne la bailleresse en paiement de l'indemnité d'éviction le 6 mars 2020, soit plus de deux ans après la date d'effet du congé. La bailleresse oppose la prescription. L'arrêt attaqué (CA Paris, 30 mai 2024, n° 23/11321) déclare la demande prescrite. La troisième chambre civile rejette le pourvoi : le locataire simple défendeur au référé-expertise ne profite pas de la suspension de la prescription, faute d'avoir formé la moindre demande devant le juge des référés.
La troisième chambre civile pose la condition à laquelle le locataire, pourtant défendeur, peut se prévaloir de l'effet suspensif attaché à la mesure d'instruction. Cette condition tient à une initiative de sa part devant le juge des référés. L'arrêt en donne la formulation suivante :
Il s'en déduit que le locataire à bail commercial, défendeur à l'instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d'une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, ne bénéficie de l'effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d'instruction que s'il s'associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l'expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond.
Quel délai pour demander l'indemnité d'éviction ?
Le locataire évincé doit saisir le juge du fond dans les deux ans suivant la date d'effet du congé, que l'expertise soit achevée ou non. Le point de départ ne dépend ni de la date de délivrance du congé, ni du dépôt du rapport d'expertise. L'arrêt le rappelle en s'appuyant sur les articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce :
le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d'effet du congé
- Délai : deux ans, par application de la prescription biennale des actions en matière de bail commercial.
- Point de départ : la date d'effet du congé.
- Sanction : l'action du locataire est déclarée prescrite et l'indemnité d'éviction ne peut plus être obtenue en justice.
Trois mécanismes peuvent déjouer l'écoulement du délai, selon l'arrêt. La reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d'éviction interrompt la prescription (article 2240 du code civil). La demande en justice, même en référé, l'interrompt également (article 2241). Lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, la prescription est suspendue, le délai recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée (article 2239).
La suspension ne profite pas automatiquement aux deux parties. Elle bénéficie à celui qui a demandé la mesure d'instruction. Le locataire resté passif devant le juge des référés voit donc son délai courir sans arrêt, alors même que l'expert évalue l'indemnité qui lui reviendrait.
Une suspension réservée au demandeur à l'expertise
L'arrêt confirme que la suspension liée à une mesure d'instruction ne joue qu'au profit de la partie qui l'a sollicitée, et précise ce que le locataire doit accomplir pour en bénéficier. Deux décisions visées par l'arrêt fixaient déjà cette règle (Civ. 2e, 31 janvier 2019, n° 18-10.011 ; Civ. 3e, 19 mars 2020, n° 19-13.459). L'apport de l'arrêt commenté tient à l'énoncé des deux hypothèses, alternatives, dans lesquelles le locataire défendeur échappe à cette limite.
La cour d'appel avait écarté l'argument tiré de ce que la mission de l'expert portait aussi sur l'évaluation de l'indemnité due au locataire. Selon elle, cette circonstance ne suspend pas la prescription à l'égard de la partie qui n'a rien demandé. En l'état de la jurisprudence au 12 février 2026, la seule participation aux opérations d'expertise ne suffit donc pas à préserver le délai du locataire.
L'arrêt confirme également la rigueur du contrôle exercé sur la reconnaissance interruptive. Les juges du fond avaient relevé que la bailleresse, dans son assignation en référé, affirmait l'indemnité d'occupation comme étant due, mais employait des motifs dubitatifs pour l'indemnité d'éviction. Leur appréciation du dire adressé à l'expert, jugé dépourvu de reconnaissance non équivoque, relève de leur pouvoir souverain.
Les réflexes du locataire face à un congé avec offre d'indemnité
Face à un congé avec offre d'indemnité d'éviction, le locataire sécurise ses droits en agissant au fond dans les deux ans et en prenant position dans la procédure d'expertise. La stratégie d'attente du rapport d'expertise se paie ici du droit lui-même. Les points de vigilance qui se déduisent de la décision sont les suivants :
- Calculer le terme du délai dès la réception du congé, à partir de sa date d'effet et non de sa signification.
- Assigner au fond avant ce terme, sans attendre le dépôt du rapport d'expertise.
- Devant le juge des référés saisi par le bailleur, s'associer expressément à la demande d'expertise ou solliciter, même à titre subsidiaire, un complément ou une modification de la mission.
- Ne pas se contenter de protestations et réserves, qui laissent le délai courir.
- Conserver la trace écrite des demandes formées devant le juge des référés.
Du côté du bailleur, la décision montre que l'offre d'indemnité contenue dans le congé et la demande d'expertise n'emportent pas reconnaissance du droit du locataire. Une reconnaissance interruptive suppose un acte positif dénué d'équivoque. Des échanges techniques avec l'expert, qui discutent une méthode d'évaluation sans admettre le principe de la dette, ne caractérisent pas une telle reconnaissance.
Les vérifications à mener dès la réception du congé
La première vérification porte sur la date d'effet du congé, qui commande le terme des deux ans. La deuxième porte sur la position adoptée dans toute procédure de référé engagée par le bailleur : une demande expresse, même subsidiaire, change le régime du délai. La troisième consiste à ne jamais subordonner l'assignation au fond au dépôt du rapport d'expertise. Enfin, aucune offre figurant dans le congé, aucune discussion technique menée devant l'expert ne dispense le locataire d'agir dans le délai imparti.
Questions fréquentes
Puis-je attendre le rapport d'expertise avant d'assigner mon bailleur en paiement de l'indemnité d'éviction ?
Non, cette attente est risquée. L'action du locataire en paiement de l'indemnité d'éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d'effet du congé. L'expertise ordonnée à la demande du bailleur ne suspend pas ce délai au profit du locataire resté passif. Dans l'affaire jugée le 12 février 2026, la locataire avait assigné après l'expiration des deux ans, alors que le rapport n'était pas encore déposé : son action a été déclarée prescrite.
Que dois-je faire devant le juge des référés si mon bailleur demande une expertise sur l'indemnité d'éviction ?
Deux options ouvrent le bénéfice de la suspension du délai au locataire. La première consiste à s'associer expressément à la demande d'expertise formée par le bailleur. La seconde consiste à présenter, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou à modifier la mission de l'expert. La troisième chambre civile a jugé le 12 février 2026 que de simples protestations et réserves ne produisent aucun effet suspensif au profit du locataire.
L'offre d'indemnité d'éviction contenue dans le congé vaut-elle reconnaissance de la dette du bailleur ?
Non. Le congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction ne vaut pas, à lui seul, reconnaissance du droit du locataire à cette indemnité. Une reconnaissance interruptive de prescription suppose un acte positif dénué d'équivoque. Dans l'affaire jugée le 12 février 2026, ni la demande d'expertise formée par la bailleresse ni son courrier technique adressé à l'expert n'ont été regardés comme une telle reconnaissance par les juges du fond.
Une expertise en cours empêche-t-elle d'engager une action au fond ?
Non, en principe rien n'interdit de saisir le juge du fond pendant qu'une mesure d'instruction se déroule. La juridiction saisie peut attendre le dépôt du rapport avant de statuer sur le montant réclamé, mais l'assignation préserve les droits du demandeur. Attendre la fin des opérations d'expertise pour agir expose au risque de voir l'action jugée tardive si le demandeur n'a pas sollicité la désignation de l'expert, ni formé de demande à l'occasion de l'expertise.
Des négociations avec l'autre partie suspendent-elles le délai pour agir ?
Des pourparlers n'arrêtent pas, par eux-mêmes, l'écoulement du délai pour agir. Seules les causes de suspension ou d'interruption prévues par la loi produisent cet effet, et elles supposent en général une initiative précise de la partie concernée ou une reconnaissance claire de son droit par l'autre. Une négociation informelle, même prolongée et menée de bonne foi, ne remplace donc pas une saisine du juge dans le délai imparti.