Le notaire informé du passé industriel d'un bien ne peut se contenter de consulter les bases environnementales publiques. La première chambre civile juge qu'il doit interroger l'autorité chargée de la police des installations classées lorsque les déclarations du vendeur restent imprécises. Sur le fondement de l'article 1240 du code civil, l'absence de ces vérifications constitue un manquement à son obligation d'information et de conseil envers l'acquéreur.
L'essentiel
- Le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations du vendeur qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
- La seule consultation des bases environnementales grand public ne prouve pas le respect du devoir d'information du notaire, parce que ces bases ne recensent que les exploitations ayant respecté la législation environnementale.
- Lorsque les documents de la copropriété révèlent une ancienne activité industrielle sans précision sur sa situation administrative ni sur sa dangerosité, le notaire doit se renseigner auprès de l'autorité chargée de la police des installations classées.
- L'article L. 514-20 du code de l'environnement ouvre à l'acheteur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, le choix entre la résolution de la vente, la restitution d'une partie du prix ou la réhabilitation du site aux frais du vendeur.
- Le notaire défaillant peut être condamné in solidum avec le vendeur à réparer les préjudices de l'acquéreur.
Un bien vendu sur un ancien site industriel classé
La Cour de cassation approuve la condamnation d'une société notariale qui s'était bornée à consulter les bases environnementales publiques. La première chambre civile se prononce sur la responsabilité du notaire rédacteur d'une vente portant sur un bien édifié sur un ancien site industriel (Civ. 1re, 28 mai 2026, n° 24-16.354). En 2015, une société a vendu un lot de copropriété à un couple. L'ensemble immobilier avait été construit dans l'emprise d'une blanchisserie-teinturerie exploitée depuis 1965.
La notaire qui a reçu cet acte avait également établi le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. En 2019, le couple a revendu le bien à une acquéreuse, par acte reçu par un autre notaire de la même société notariale. En février 2020, l'acquéreuse a appris le passé industriel du site. Un arrêté préfectoral du 6 janvier 2021 a ordonné le relogement de la famille en raison de la concentration de polluants volatils.
Une lettre du préfet du 20 août 2021 a confirmé que des activités soumises à autorisation au titre des installations classées avaient été exploitées sur ce site, sans jamais avoir été régularisées. L'acquéreuse a assigné ses vendeurs, la société notariale et la dirigeante de la société venderesse initiale. L'arrêt attaqué (CA Lyon, 9 avril 2024, n° 23/03562) a résolu la vente de 2019 sur le fondement de l'article L. 514-20 du code de l'environnement et retenu la responsabilité du notaire.
La première chambre civile rejette le pourvoi de la société notariale : le notaire qui connaît le passé industriel d'un immeuble, sans disposer de déclarations suffisantes du vendeur, doit interroger l'administration compétente. L'arrêt rappelle d'abord l'étendue du devoir de vérification.
Il résulte de l'article 1382, devenu 1240 du code civil, que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse.
La cour d'appel avait relevé que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété mentionnaient une ancienne activité industrielle, sans indication sur sa situation administrative ni sur sa dangerosité. La première chambre civile approuve la déduction opérée par les juges du fond.
le notaire aurait dû procéder aux vérifications nécessaires auprès de l'autorité chargée de la police des ICPE et que cette absence de diligences constituait un manquement à son obligation d'information et de conseil engageant la responsabilité de la société de notaires à l'égard [de l'acquéreuse]
Que doit vérifier le notaire sur un terrain pollué ?
La consultation des bases environnementales publiques ne suffit pas à établir que le notaire a rempli son obligation d'information. L'arrêt en donne la raison de manière explicite.
la seule consultation par le notaire des bases environnementales grand public (Basias, Basol, Géorisques, base des installations classées) ne suffit pas à rapporter la preuve du respect de son obligation d'information, dès lors que ces sites sont incomplets et ne recensent que les exploitations qui ont respecté la législation environnementale
Un exploitant qui ne s'est jamais déclaré n'apparaît pas dans ces recensements. Le notaire qui s'y arrête ne vérifie donc rien : il constate une absence de mention, ce qui n'équivaut pas à une absence d'installation classée. La solution ne condamne pas la consultation de ces bases, elle en fixe la valeur probatoire. Cette consultation constitue un point de départ, jamais une preuve de diligence.
Le déclencheur de l'obligation renforcée tient à la connaissance du passé industriel. Dès lors que les documents de l'opération signalent une ancienne activité industrielle sans en préciser le régime administratif ni la dangerosité, le notaire dispose d'un élément de doute. Il lui appartient alors de se tourner vers l'autorité chargée de la police des installations classées, seule en mesure de confirmer le régime applicable et l'historique du site.
Ce que la solution change pour les rédacteurs d'actes
L'arrêt ne crée pas une obligation générale d'interroger l'administration avant chaque vente : il subordonne cette diligence à la connaissance, par le notaire, d'un passé industriel que les déclarations du vendeur n'éclairent pas. La règle posée reste celle du devoir de vérification des déclarations du vendeur, appliquée ici à la matière environnementale. Le critère est la présence d'un élément, dans le dossier lui-même, qui rend ces déclarations insuffisantes.
Les autres critiques dirigées contre la décision d'appel n'étaient pas de nature à entraîner la cassation. Les indemnisations allouées à l'acquéreuse et à sa fille, ainsi que la répartition de la charge finale entre le notaire, à hauteur de 30 %, et la société venderesse initiale et sa dirigeante, à hauteur de 70 %, demeurent donc acquises. L'arrêt ne dit rien, en revanche, du niveau de diligence attendu lorsque aucun élément du dossier ne signale un passé industriel.
Quels réflexes pour l'acquéreur et le vendeur ?
Un acquéreur confronté à une pollution découverte après la vente dispose de deux séries d'actions distinctes : celle ouverte contre le vendeur par l'article L. 514-20 du code de l'environnement, et celle en responsabilité contre le notaire rédacteur. Les deux ne se confondent pas : la première sanctionne un défaut d'information du vendeur, la seconde une faute du professionnel de l'acte.
Le texte impose au vendeur d'un terrain sur lequel une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée d'en informer l'acheteur par écrit. Lorsque le vendeur est lui-même l'exploitant, il indique par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives, et l'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. L'article organise ensuite la sanction du défaut d'information.
À défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l'acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Devant la cour d'appel, cette obligation d'information a été analysée comme objective : elle ne suppose pas de démontrer que le vendeur connaissait l'installation classée ou la pollution. Les juges lyonnais ont également retenu qu'elle joue lorsque le terrain vendu est inclus dans le périmètre de l'installation classée, y compris pour des lots de copropriété emportant une quote-part du sol.
Les vérifications à mener avant de signer
La lecture attentive du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division constitue le premier filtre : toute mention d'une activité industrielle antérieure appelle des questions écrites. Une réponse négative du vendeur ne clôt pas la discussion lorsque le dossier contient un indice contraire. Les recherches effectuées gagnent à être documentées, avec la date et le contenu des réponses obtenues auprès de l'administration compétente. Côté acquéreur, la découverte d'une pollution ouvre un délai de deux ans, à compter de cette découverte, pour exercer le choix organisé par l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Côté vendeur, l'information écrite sur l'existence d'une ancienne installation classée reste due, même en l'absence de toute faute.
Questions fréquentes
Le notaire peut-il se fier aux déclarations du vendeur sur l'absence d'activité polluante ?
Non, lorsqu'un élément du dossier fait naître un doute sur ces déclarations. La décision du 28 mai 2026 rappelle que le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations du vendeur qui conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte. Un règlement de copropriété mentionnant une ancienne activité industrielle, sans précision sur son régime administratif ni sa dangerosité, impose au notaire de se renseigner auprès de l'autorité chargée de la police des installations classées.
Peut-on agir contre le notaire si le vendeur ignorait lui-même la pollution ?
Oui, la responsabilité du notaire s'apprécie indépendamment de la connaissance qu'avait le vendeur. Dans l'affaire jugée le 28 mai 2026, les vendeurs intermédiaires n'ont pas été jugés fautifs, alors que la société notariale a été condamnée in solidum avec le vendeur initial et sa dirigeante à indemniser l'acquéreuse. Encore faut-il démontrer une faute du notaire, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
Quel délai pour réagir quand on découvre que son logement est bâti sur un ancien site pollué ?
L'article L. 514-20 du code de l'environnement ouvre à l'acheteur un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution. Dans ce délai, et si la pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée au contrat, l'acheteur choisit entre la résolution de la vente et la restitution d'une partie du prix. Il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût n'apparaît pas disproportionné par rapport au prix de vente.
Que vérifier avant d'acheter un local situé dans une ancienne usine réhabilitée ?
L'historique du site constitue le point central de la vérification. Les documents de la copropriété, les autorisations d'urbanisme et les déclarations du vendeur méritent une lecture croisée, et toute mention d'une activité industrielle passée justifie des questions écrites avant la signature. Les réponses obtenues gagnent à figurer dans l'avant-contrat plutôt que dans des échanges informels. En présence d'un doute sérieux, une expertise environnementale préalable reste le moyen le plus sûr de mesurer le risque.
Comment se répartit l'indemnisation entre plusieurs responsables d'un même dommage ?
La victime peut en principe réclamer la totalité de son indemnisation à chacun des responsables s'ils sont condamnés in solidum. La répartition intervient ensuite entre les coresponsables eux-mêmes, par la voie des recours en garantie, selon la gravité respective de leurs fautes et leur rôle causal dans la survenance du dommage. Cette répartition interne n'est pas opposable à la victime, qui conserve son recours intégral contre chacun.