Le locataire commercial qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit saisir le tribunal dans les deux ans à compter de la date d'effet du congé pour obtenir son indemnité d'éviction. Ce délai court même lorsque le bailleur offre spontanément l'indemnité. Passé ce délai, l'action est prescrite et le locataire devient occupant sans droit ni titre, sans pouvoir invoquer la mauvaise foi du bailleur.
L'essentiel
- Le locataire qui entend obtenir une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
- Le délai de deux ans court à compter de la date d'effet du congé, y compris lorsque ce congé est délivré avec offre d'indemnité d'éviction.
- La mauvaise foi du bailleur n'interrompt ni ne suspend cette prescription biennale.
- Le locataire prescrit dans son action en paiement de l'indemnité d'éviction perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre à compter de la date de la prescription.
- Le juge des référés peut alors ordonner l'expulsion, le maintien dans les lieux constituant un trouble manifestement illicite.
Un congé avec offre d'indemnité suivi d'une demande d'expulsion
La troisième chambre civile casse l'arrêt attaqué (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578) : le locataire prescrit dans son action en fixation de l'indemnité d'éviction devient occupant sans droit ni titre. La mauvaise foi du bailleur n'y change rien. Une commune, bailleresse, avait conclu avec un commerçant un bail commercial de neuf ans prenant effet au 1er janvier 2009. La bailleresse a délivré un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, en offrant une indemnité d'éviction. Elle a ensuite mis le locataire en demeure de communiquer les justificatifs permettant d'en calculer le montant.
Le locataire n'a engagé aucune action en fixation de l'indemnité. La bailleresse l'a assigné en référé pour faire constater la perte du droit à indemnité par prescription biennale et obtenir son expulsion. L'arrêt attaqué avait dit n'y avoir lieu à référé, jugeant que la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité, que son attitude était empreinte de mauvaise foi, et que le locataire n'avait aucune raison d'agir en justice puisqu'il ne contestait rien.
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce :
En statuant ainsi, alors que la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction, laquelle court à compter de la date d'effet du congé même lorsqu'il est délivré avec offre d'indemnité d'éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Que doit faire le locataire après un congé avec offre d'indemnité ?
Le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans suivant la date d'effet du congé, même si le bailleur a reconnu par écrit son droit à indemnité d'éviction. L'offre d'indemnité formulée dans le congé ne dispense pas d'agir. Elle ne vaut ni reconnaissance interrompant la prescription, ni engagement de fixer amiablement le montant. Le locataire qui attend passivement une proposition chiffrée laisse courir le délai à son détriment.
La conséquence est double et sévère. Le locataire perd d'abord son droit au paiement de l'indemnité d'éviction. Il perd ensuite son droit au maintien dans les lieux : selon l'arrêt commenté, il devient occupant sans droit ni titre à compter de la date de prescription de son action. Le bailleur peut alors demander l'expulsion en référé, le maintien dans les lieux caractérisant un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile.
Les échanges précontentieux ne changent rien. Une mise en demeure de communiquer des liasses fiscales, l'annonce d'une expertise judiciaire ou le rappel du droit au maintien dans les lieux ne suspendent pas le délai. Seule une saisine du tribunal dans le délai préserve le droit à indemnité.
Ce que la décision énonce sur la prescription biennale
L'arrêt retient le caractère objectif de la prescription biennale en matière de bail commercial : la mauvaise foi du bailleur ne déplace pas le point de départ ni ne neutralise l'écoulement du délai. Trois éléments méritent d'être isolés. Point de départ : la date d'effet du congé. Durée : deux ans. Sanction : perte du droit à indemnité d'éviction et perte du droit au maintien dans les lieux.
Les juges du fond avaient bâti leur solution sur une logique d'équité. Ils relevaient que la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité, rappelé au locataire qu'il pourrait rester jusqu'à son versement, puis s'était retournée contre lui en invoquant la prescription. La troisième chambre civile écarte ce raisonnement : la mauvaise foi n'est pas au nombre des causes d'interruption ou de suspension de la prescription biennale.
La cassation intervient en toutes ses dispositions, avec renvoi devant la même cour d'appel autrement composée. La Cour ne statue pas sur les autres griefs. Le litige n'est donc pas définitivement tranché : la juridiction de renvoi devra reprendre l'examen de la demande d'expulsion à la lumière de la règle ainsi énoncée.
Quels réflexes pour le bailleur et pour le preneur ?
La décision impose au preneur de traiter la date d'effet du congé comme le point de départ d'un compte à rebours de deux ans, et au bailleur de mesurer la portée de ses écrits. Pour le locataire, la vigilance porte sur le calendrier plus que sur la négociation. Une discussion amiable sur le chiffrage de l'indemnité peut se poursuivre en parallèle d'une saisine du tribunal ; elle ne la remplace pas.
Pour le bailleur, l'arrêt sécurise la position de celui qui a offert une indemnité puis se prévaut de la prescription. La reconnaissance du droit à indemnité dans l'acte de congé ne l'empêche pas d'invoquer ensuite l'écoulement du délai. En l'état de la jurisprudence au 12 février 2026, la mauvaise foi du bailleur reste sans effet sur le cours de la prescription biennale.
Deux points de vigilance méritent d'être documentés. Le premier tient à la preuve de la date d'effet du congé, qui commande le calcul du délai. Le second tient à la conservation des échanges, utiles à d'autres titres, mais dépourvus d'effet interruptif sur la prescription de l'action en fixation de l'indemnité.
Les vérifications à mener dès la réception d'un congé
- Identifier la date d'effet du congé indiquée dans l'acte : c'est de cette date que court le délai de deux ans pour saisir le tribunal.
- Vérifier que le congé mentionne bien l'obligation de saisir le tribunal avant l'expiration de ce délai de deux ans.
- Ne pas subordonner la saisine du tribunal à l'aboutissement des discussions sur le montant de l'indemnité d'éviction.
- Conserver la trace de la saisine intervenue dans le délai, seul acte qui préserve à la fois le droit à indemnité et le droit au maintien dans les lieux.
- Anticiper, côté bailleur comme côté preneur, l'effet de la prescription sur l'occupation : elle transforme le maintien dans les lieux en occupation sans droit ni titre.
Questions fréquentes
Le congé qui offre une indemnité d'éviction dispense-t-il d'aller au tribunal ?
Non. L'arrêt du 12 février 2026 juge que le délai de deux ans court à compter de la date d'effet du congé même lorsque celui-ci est délivré avec offre d'indemnité d'éviction. L'offre du bailleur ne remplace pas la saisine du tribunal. Le locataire qui attend une proposition chiffrée sans agir laisse s'écouler le délai et perd son droit à indemnité ainsi que son droit au maintien dans les lieux.
Que se passe-t-il si le locataire laisse passer le délai de deux ans ?
Le locataire perd son droit au paiement de l'indemnité d'éviction et, selon l'arrêt commenté, devient occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation de l'indemnité. Le bailleur peut alors saisir le juge des référés, le maintien dans les lieux caractérisant un trouble manifestement illicite justifiant des mesures de remise en état.
La mauvaise foi du bailleur peut-elle prolonger le délai pour agir ?
Non. La troisième chambre civile énonce que la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction. Le fait que le bailleur ait reconnu le droit à indemnité, rappelé le droit au maintien dans les lieux, puis invoqué la prescription, ne modifie pas le cours du délai.
Des échanges de courriers avec le bailleur suffisent-ils à préserver mes droits ?
Les échanges écrits, même détaillés, ne remplacent pas une action en justice lorsqu'un texte impose de saisir le tribunal dans un délai déterminé. Une mise en demeure, une transmission de documents comptables ou une discussion sur un montant relèvent de la phase amiable. En principe, seule une demande portée devant la juridiction compétente dans le délai imparti sécurise la prétention. La négociation peut se poursuivre en parallèle.
Peut-on négocier une indemnité tout en engageant une procédure ?
Oui. Engager une action en justice pour préserver un délai n'interdit pas de poursuivre les discussions amiables. Les deux voies coexistent couramment : la saisine sécurise le droit d'agir, la négociation cherche un accord sur le montant. Un accord trouvé en cours d'instance peut être formalisé et mettre fin au litige. Subordonner la saisine à l'échec des pourparlers expose en revanche à la perte du droit d'agir.