Un locataire commercial qui suspend le paiement de ses loyers en raison de manquements du bailleur peut opposer l'exception d'inexécution à la clause résolutoire. La troisième chambre civile juge que le juge saisi d'une demande de constat d'acquisition de la clause doit vérifier le bien-fondé de cette exception, pour chacun des loyers visés par le commandement, peu important que le locataire n'ait pas demandé de délais de paiement dans le mois suivant sa délivrance.
L'essentiel
- L'exception d'inexécution autorise le locataire commercial à refuser le paiement des loyers lorsque les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés.
- Le juge saisi d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par le locataire.
- L'absence de demande de délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ne prive pas le locataire du droit d'invoquer l'exception d'inexécution.
- La vérification est individualisée : le juge examine, pour chacun des loyers réclamés dans le commandement, si le locataire était fondé à en refuser le paiement.
- La clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce délai devant être mentionné dans le commandement à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce).
Des loyers suspendus dans des locaux impropres à leur usage
Le litige oppose une bailleresse et sa locataire commerciale au sujet de loyers impayés dans des locaux affectés de désordres persistants. La troisième chambre civile s'est prononcée le 5 mars 2026 (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820). Une société civile immobilière avait donné à bail commercial, en 2016, des locaux à usage mixte, commercial et d'habitation. La bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail et portant sur des loyers impayés. La locataire a quitté les lieux en février 2020, après une ordonnance de référé ayant constaté l'acquisition de la clause, ordonnance ensuite infirmée.
La bailleresse a assigné la locataire en constat de la résiliation de plein droit du bail et en paiement de loyers, d'indemnités d'occupation et de réparations locatives. La locataire a formé des demandes reconventionnelles en dommages-intérêts. L'arrêt attaqué (CA Cayenne, 26 février 2024, n° 22/00390) a constaté l'acquisition de la clause résolutoire en jugeant vaine l'invocation de l'exception d'inexécution : la locataire n'avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge d'une demande de suspension des effets de la clause.
La troisième chambre civile casse partiellement cet arrêt : les juges du fond ne pouvaient constater l'acquisition de la clause sans rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d'inexécution pour chacun des loyers réclamés dans le commandement. La cour d'appel avait pourtant relevé des désordres imputables à la bailleresse, qui rendaient l'immeuble impropre à sa destination commerciale et d'habitation, et leur persistance jusqu'à la fin de l'occupation. L'affaire repart devant la cour d'appel de Cayenne, autrement composée.
L'arrêt vise l'article 1184, alinéa 1er, du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les articles 1719 et 1728 du même code, ainsi que l'article L. 145-41 du code de commerce. La règle est énoncée en ces termes :
Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.
La décision censure également une contradiction entre les motifs et le dispositif. Les juges d'appel avaient confirmé l'irrecevabilité de la demande indemnitaire formée par la présidente de la société locataire au titre de son préjudice moral et d'image, tout en retenant dans leurs motifs que cette demande n'était pas fondée. Selon l'article 455 du code de procédure civile, la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs.
L'exception d'inexécution face à la clause résolutoire
Le locataire commercial qui invoque l'exception d'inexécution oblige le juge à examiner ses griefs avant de constater l'acquisition de la clause résolutoire. L'exception d'inexécution est le droit, pour une partie, de suspendre l'exécution de son obligation lorsque son cocontractant n'exécute pas la sienne. Appliquée au bail commercial, elle permet au locataire de refuser le paiement des loyers lorsque les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à l'usage prévu.
L'écoulement du délai d'un mois suivant le commandement ne referme donc pas le débat sur l'état des locaux. La cour d'appel avait opposé à la locataire son inaction : faute d'avoir payé ou saisi le juge dans ce délai, elle perdait selon elle le bénéfice de ses griefs. La troisième chambre civile écarte ce raisonnement et impose un examen au fond des manquements reprochés au bailleur.
L'examen imposé au juge est individualisé. Le juge ne porte pas une appréciation globale sur la relation contractuelle : il vérifie, pour chacun des loyers visés par le commandement, si le locataire était fondé à en refuser le paiement. Une exception justifiée pour certaines échéances ne l'est pas nécessairement pour toutes. Le locataire qui suspend l'intégralité de ses loyers s'expose donc à ce que le juge retienne un impayé pour les échéances non couvertes par l'exception.
Quelle portée pour les baux commerciaux en cours ?
La solution confirme l'efficacité de l'exception d'inexécution en matière de bail commercial et impose un contrôle au fond avant tout constat de résiliation. L'arrêt rappelle une solution déjà retenue par la troisième chambre civile : le locataire peut refuser de payer les loyers à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, sans mise en demeure préalable (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, visé par l'arrêt).
L'apport tient à l'articulation avec le mécanisme de l'article L. 145-41 du code de commerce. Ce texte prévoit que la clause de résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, ce délai devant être mentionné dans le commandement à peine de nullité. Il permet aussi au juge, saisi d'une demande présentée dans les formes de l'article 1343-5 du code civil, d'accorder des délais et de suspendre les effets de la clause, tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision ayant autorité de chose jugée.
Cette faculté de demander des délais n'est pas la seule voie de défense du locataire. Reste ouverte la question de l'ampleur de la suspension justifiée : l'arrêt commande une vérification loyer par loyer, sans fixer de critère chiffré de proportionnalité entre le manquement du bailleur et le montant retenu. La juridiction de renvoi appréciera ces éléments ; l'issue du litige n'est pas préjugée par la cassation partielle prononcée.
Quels réflexes pour le bailleur et le locataire ?
Le bailleur doit traiter les désordres avant de délivrer un commandement, et le locataire doit dater et documenter chaque manquement qu'il oppose. Un commandement régulier ne suffit plus à sécuriser le constat de la résiliation lorsque le locataire établit des désordres imputables au bailleur. La réponse aux demandes de travaux, les interventions réalisées et leurs dates constituent des éléments déterminants du débat judiciaire.
Côté locataire, la suspension des loyers reste une prise de risque assumée. Le refus de paiement doit se rattacher à des désordres précis, à une période identifiée et à une atteinte réelle à l'usage des locaux. Une suspension annoncée par écrit, motivée et échéance par échéance se défend mieux qu'un arrêt global et silencieux des paiements, que le juge peut n'admettre que partiellement.
Les vérifications à mener dès le commandement de payer
Le locataire destinataire d'un commandement visant la clause résolutoire vérifie d'abord que l'acte mentionne le délai d'un mois, exigé à peine de nullité par l'article L. 145-41 du code de commerce. Il identifie ensuite, loyer par loyer, les échéances pour lesquelles les locaux étaient impropres à l'usage convenu, en rassemblant constats, courriers et pièces techniques datés. Le bailleur, de son côté, rassemble la preuve des travaux réalisés et des réponses apportées aux réclamations avant d'engager la procédure. Chacune des parties garde à l'esprit que le juge examinera le bien-fondé de l'exception d'inexécution, même sans demande de délais de paiement formée dans le mois du commandement.
Questions fréquentes
Puis-je cesser de payer mon loyer si mon local commercial est inutilisable ?
Oui, lorsque les manquements du bailleur rendent les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Le locataire peut alors opposer l'exception d'inexécution et refuser le paiement à compter de ce jour, sans mise en demeure préalable, selon la jurisprudence rappelée par l'arrêt du 5 mars 2026. Le juge contrôlera ensuite le bien-fondé de ce refus, échéance par échéance, au vu des éléments produits.
Le juge peut-il constater la résiliation sans examiner mes reproches au bailleur ?
Non. Saisi d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, le juge doit vérifier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par le locataire. L'arrêt du 5 mars 2026 censure une cour d'appel qui avait constaté l'acquisition de la clause sans rechercher si la locataire était fondée à refuser le paiement de chacun des loyers réclamés dans le commandement, alors que des désordres imputables à la bailleresse avaient été relevés.
Dois-je saisir le juge dans le mois du commandement pour me défendre ?
La demande de délais de paiement n'est pas une condition pour invoquer l'exception d'inexécution. L'article L. 145-41 du code de commerce autorise le juge, saisi dans les formes prévues à l'article 1343-5 du code civil, à accorder des délais et à suspendre les effets de la clause de résiliation tant que celle-ci n'a pas été constatée par une décision ayant autorité de chose jugée. Le locataire qui n'a pas emprunté cette voie conserve ses griefs.
Comment prouver que les locaux loués sont impropres à leur usage ?
La preuve repose en principe sur des éléments objectifs et datés : constats établis par un commissaire de justice, rapports techniques, photographies, échanges écrits avec le bailleur, attestations de salariés ou de clients. Le locataire a intérêt à établir la réalité des désordres, leur imputabilité au bailleur et la période précise pendant laquelle ils ont affecté l'usage des locaux, échéance par échéance.
Vaut-il mieux suspendre tout le loyer ou une partie seulement ?
En principe, le refus d'exécuter doit rester en rapport avec la gravité du manquement subi. Un locataire qui cesse tout paiement alors que les locaux restent partiellement exploitables s'expose à ce que le juge retienne un impayé pour la fraction non justifiée. Une suspension proportionnée, annoncée par écrit et motivée, se défend plus aisément devant le juge.