Un bail commercial portant sur un bien du domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite. Les parties ne peuvent pas soumettre au statut des baux commerciaux un local du domaine public. L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître cette illicéité. Le bailleur conserve un droit à indemnité d'occupation pour la jouissance qu'il a procurée.
L'essentiel
- Un bail commercial ayant pour assiette un bien appartenant au domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite.
- Les parties ne peuvent pas décider de placer sous le statut des baux commerciaux un local dépendant du domaine public.
- L'action en nullité pour objet illicite se prescrit par cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l'illicéité de l'objet, et non du jour de la signature.
- Après l'annulation, chaque partie peut obtenir la restitution en valeur des prestations qu'elle a fournies à l'autre.
- Le bailleur qui a procuré la jouissance effective du local peut prétendre à une indemnité d'occupation, même s'il n'était pas propriétaire du bien.
Un bail commercial sur le domaine public est-il valable ?
Un bail commercial dont l'assiette appartient au domaine public est nul de nullité absolue pour objet illicite. La troisième chambre civile l'énonce (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-16.483) à propos d'un local situé à l'arrière d'une plage, donné à bail commercial le 12 décembre 2012 pour l'exploitation d'un restaurant. Le preneur a poursuivi cette exploitation sous la forme d'une société. En septembre 2021, le bailleur a délivré à la société locataire un commandement de payer un arriéré de loyers.
Le preneur et la locataire ont alors agi en nullité du bail, en soutenant que le bien appartenait au domaine public. Ils demandaient la restitution des loyers et l'indemnisation de la perte du fonds de commerce. L'arrêt attaqué (CA Basse Terre, 14 mars 2024, n° 22/01225) a déclaré l'action recevable, annulé le bail, condamné le bailleur à restituer les loyers et rejeté sa demande d'indemnité d'occupation, faute pour lui d'être propriétaire du local.
La troisième chambre civile approuve la nullité du bail et le point de départ retenu pour la prescription. Elle casse en revanche partiellement l'arrêt sur un point précis : le bailleur ne pouvait pas être privé de toute indemnité d'occupation alors qu'il avait procuré la jouissance effective du local. Deux branches du premier moyen n'ont pas donné lieu à une décision spécialement motivée. L'affaire retourne devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée.
les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite.
Que doit restituer chaque partie après l'annulation du bail ?
Après l'annulation, chaque partie peut réclamer la valeur des prestations qu'elle a fournies à l'autre. Le locataire obtient la restitution des loyers qu'il a payés. Le bailleur peut prétendre, de son côté, à une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance qu'il a procurée. L'illicéité de l'objet du contrat ne fait pas obstacle à ce jeu de restitutions réciproques.
Il résulte de ces textes que les parties doivent, après l'annulation de leurs conventions même pour cause ou objet illicite, être remises dans leur situation antérieure, et que chacune peut prétendre à la restitution en valeur des prestations fournies.
La propriété du local n'est pas la condition de cette indemnité. La troisième chambre civile relève que le bailleur avait fourni à la locataire la jouissance effective d'un local à usage de restaurant. Cette prestation appelle une contrepartie en valeur, indépendamment du titre dont le bailleur disposait sur le bien. L'occupant qui obtient l'annulation du bail ne récupère donc pas les loyers versés sans devoir lui-même la valeur de son occupation.
Ce que l'arrêt fixe sur la prescription et les restitutions
L'arrêt tranche deux questions : le point de départ de la prescription de l'action en nullité pour objet illicite, et l'indifférence de la propriété pour l'indemnité d'occupation. Sur la première, la troisième chambre civile retient que l'article 2224 du code civil s'applique aux actions en nullité pour cause ou objet illicite. Le délai de cinq ans court du jour où le demandeur à la nullité a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l'illicéité de l'objet du contrat. Le pourvoi plaidait un départ au jour de l'acte : cette lecture est écartée.
Sur la seconde question, la cour d'appel avait subordonné l'indemnité d'occupation à la qualité de propriétaire du bailleur. La troisième chambre civile censure ce raisonnement : la restitution se mesure à la prestation effectivement fournie, ici la jouissance d'un local à usage de restaurant. L'évaluation de cette indemnité reste ouverte et relèvera de la juridiction de renvoi. L'arrêt ne se prononce pas, en revanche, sur les critères d'appartenance d'un terrain au domaine public.
Quelles précautions avant de signer un bail commercial ?
La domanialité publique de l'assiette du local se vérifie avant la signature, car la volonté des parties ne peut pas y remédier. Un bail commercial conclu sur une dépendance du domaine public reste exposé à une nullité absolue, qui peut en principe être invoquée par tout intéressé. La durée d'exécution ne sécurise pas le contrat : ici, le bail avait été signé en 2012 et l'action engagée en 2021.
- Vérifier avant la signature le statut juridique du terrain et des constructions, en particulier pour une exploitation implantée en bord de mer.
- Conserver les éléments établissant la jouissance procurée ou reçue : ils fondent la restitution en valeur en cas d'annulation.
- Anticiper la symétrie des restitutions : les loyers versés se restituent, mais la valeur de l'occupation également.
- Retenir le point de départ de la prescription : cinq ans à compter de la connaissance de l'illicéité de l'objet.
Les contrôles à mener sur l'assiette du bail
Un bail commercial dont l'assiette appartient au domaine public n'est pas régularisable par l'accord des parties. Avant de signer, le statut juridique du terrain et des constructions se vérifie, spécialement pour une exploitation littorale. Pendant l'exécution, les éléments établissant la jouissance procurée ou reçue se conservent : ils servent à chiffrer les restitutions si le bail tombe. En cas de contestation, le délai de cinq ans court à compter de la connaissance de l'illicéité de l'objet, et non de la signature du bail.
Questions fréquentes
Peut-on louer un local situé sur une plage sous le régime du bail commercial ?
Non, si le local a pour assiette un bien appartenant au domaine public. Selon l'arrêt du 21 mai 2026, les parties ne peuvent pas choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsque celles-ci portent sur un bien du domaine public. Le bail est alors nul de nullité absolue pour objet illicite, quelle que soit la durée pendant laquelle il a été exécuté.
À partir de quand court le délai de cinq ans pour demander la nullité du bail ?
Le délai court du jour où la partie qui demande la nullité a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l'illicéité de l'objet du contrat. La troisième chambre civile applique l'article 2224 du code civil aux actions en nullité pour cause ou objet illicite. Le point de départ n'est donc pas la date de signature de l'acte, contrairement à ce que soutenait le bailleur dans cette affaire.
Un bailleur qui n'est pas propriétaire peut-il réclamer une indemnité d'occupation ?
Oui, dès lors qu'il a procuré au locataire la jouissance effective du local. L'arrêt du 21 mai 2026 censure la cour d'appel qui avait refusé toute indemnité au motif que le bailleur n'était pas propriétaire du bien. Après annulation, chaque partie peut obtenir la restitution en valeur des prestations fournies. Le montant de l'indemnité reste à fixer par la juridiction de renvoi.
Faut-il rembourser les loyers versés quand un bail est annulé ?
Oui, en principe, l'annulation remet les parties dans leur situation antérieure et le bailleur restitue les loyers perçus. Cette restitution n'est toutefois pas à sens unique : le locataire a occupé les lieux et a reçu une prestation de jouissance, dont la valeur peut lui être réclamée. L'équilibre financier de l'annulation se calcule donc en confrontant les loyers restitués et la valeur de l'occupation.
Un locataire peut-il invoquer la nullité du bail pour échapper aux loyers impayés ?
L'annulation prive le bail d'effet et rend sans objet le commandement de payer les loyers, mais elle n'efface pas toute contrepartie. Le locataire qui a effectivement occupé les lieux reste, en principe, débiteur de la valeur de cette jouissance. La nullité déplace donc le débat du loyer contractuel vers l'indemnité d'occupation, sans garantir au locataire une occupation gratuite pour la période écoulée.